albundy
Béziers, France
13 avril 2008 à 11:05
Message 32 de 47
Consulté 480 fois
Signaler ce message
aux modérateurs
Haut de la page
|
Bonjour,
Il faut préciser sur quel secteur tu rech, car Miami Beach c'est vaste... il doit bien y avoir 30 kms entre North Miami Brach et le quartier art-déco.
Dans South Miami Beach, pour un bel appartement 1 chambre en étage élévé dans une vraie résidence US (valet parking, front office dans le hall, salle de sports, grande piscine, garage couvert,etc...) il faut compter au minimum 300/330 000$ avec vue sur l'Intercostal et 400/440 000$ avec vue sur océan.
perso je préfere vue intercostal car soleil l'apres-midi et superbe vue le soir sur Miami dowtown, alors que côté mer c'est tout noir...
Pour la location, c'est pas évident:
Beaucoup de réglements internes pour les 'bons mmeubles refusent les locations saisonnières pour éviter les "va et vient" et une meilleure sécurité.
D'autres acceptent que l'appart soit mis en location pour une durée mini de 1 an, mais après 2 à 3 ans d'occupation propre par le proprio.
D'autres permettent de louer de suite sur contrats annuels.
Les immeubles acceptant les locations saisonnieres sont en général des appart-hotel avec des charges délirantes!
Pour les prix de location, il faut savoir que les maintenances fee (les charges de coproprité, la clim, l'assurance) sont payées obligatoirement par le proprio, de même que les taxes (les fameux 2% du prix quartier estimé... pas du prix que tu as payé).
Pour un condo avec une chambre, Le total fait facilement 13 à 17 000$ par an; que tu dois répercuter sur le locataire...
Pour mon projet de 2 chambres à 350/380 000$, les charges et impôts sont de 18 000$/an et le loyer pratiqué dans l'immeuble est de 1600/1800$mois...
Hé oui la loc paie tout juste les charges et ne permet pratiquement pas d'amortir l'achat.
Il reste la plus-value sur revente future!
Roulette-russe!
Le marché a baissé de 20% en 18 mois, pas plus et certains biens d'exception n'ont pas baissé!
Ne pas oublier qu'au bout de 5 ans, ton appart t'aura couté en Charges et impôts environ 25% du prix d'achat!, il faut donc que les prix aient au mini augmenté de 25% pour retomber sur ton prix de revient...
Ou d'avoir pu trouver un bon locataire, et une bonne agence de gestion...
Les ventes aux enchères ne semblent pas concernées South Miami Beach, les reportages TV racontent n'importe quoi et mélangent tout.
Je peux te dire qu'au cours de mes 2 dernières visites, j'ai fait une offre avec décote de 20% sur 3 appartements.
les proprios ont refusé et les appart se sont vendus sous un délai de 15 jours avec seulement 8% de décote sur le prix affiché.
Avec les fameux mSL tu peux voir TOUT les apparts en vente de l'immeuble qui t'intéresse, avec l'historique des ventes en cours (anncienneté annonce, baisses de prix éventuelles, etc...) en général, ils sont proposés près du "Mark to Market"
Les subprimes concernent principalement les maisons individuelles construites en bois dans des lotissments très éloignés des centres d'intérêts...
Mais bon, le coup de chance existe, et l'argument pour faire baisser est de payer CASH, sans recours au crédit qui sont maintenant refusés dans 60% des cas, même si le type est solvable.
Les vendeurs sont en général peu pressés, sauf cas particuliers...
A North-Miami Beach, tu peux faire des coups de fusil dans des complexes neufs, dont de nombreux apparts restent sur les bras des pomoteurs, mais ne reves pas ceci ne concerne pas les tours Trump!
Le plus simple est d'aller faire un tour sur place et de charger une agence de faire une sélection d'après tes critères.
N'importe quelle agence a accès a TOUS les biens disponibles de la ville (les fameux MSL), et les critères de sélections sont réellement poussés, tu ne perds pas ton temps à voir des biens non conformes à tes souhaits comme en France.
Bonne chance
C'est un devoir de bousculer la pensée unique...
(Ce message a été modifié par albundy le 13 avril 2008 à 11:19.)
| |
