Achat d'un hôtel à Madagascar: risques éventuels?

Bonjour,

Une amie et moi sommes actuellement en discussion pour acheter un hotel dans la région de Diego Suarez. Les négociations avancent bien mais nous connaissons mal le pays. Pourriez vous nous renseigner sur les "mauvaises surprises" auxquelles nous pourrions être confrontés une fois la transaction faite, sur les risques éventuels (corruption? problèmes politiques?..). Tous les renseignements et conseils sont les bienvenus sur les questions à poser, les précautions à prendre.

Merci d'avance.

Bonjour,

Je suis exactement dans le meme cas que vous. Je suis en nego pour acheter fonds et murs d'un hotel dans la région de Diego Suarez. Donc, je suis également preneur de toutes les informations que vous pourrez donner.

Merci d'avance pour vos commentaires

Bonjour,

Si ça se trouve vous négociez le même hôtel... 😏

Michel

bonjour!

vous etes en négo pour quel hotel?

la première chose sage me semble t il serait d'aller sur place, d'y vivre au moins un ou 2 mois pour voir ce qui se passe, comprendre le pays, se renseigner sur le système de soins notamment .

la première des choses est de voir l'état des réservations, les reçus des taxes touristiques payées 😉 s'ils en ont payé..... les impots....l'état des lieux, faire le tour du voisinage pour un sondage, voir avec qui il travaille, TO, etc... le livre d'or s'il y en a. s'assurer qu'il n'y a pas d'associé (en vacances). les actes de propriété et ou amphytéotique, les factures d'achats de marchandises etc.... Il est important de se faire éclairer par un avocat..... Bonne chance.

Mon choix s'est arreté sur les cocotiers. Est-ce le meme!

Bonjour

Etant moi-même dans le commerce, je ne peux que vous conseiller de suivre les recommandations de Carthago47.

Et si possible en plus récupérer les 2 ou 3 derniers bilans (s'ils éxistent) et les soumettre à une expertise comptable.

Le C.A, les charges, la trésorerie, le résultat, les comptes courants associés, les fonds propres de l'entreprise sont des éléments à prendre en première considération.

Achetez-vous le le fond de commerce seulement ou et/avec les murs...?

Dans une négociation de ce type il convient aussi de prendre une garantie de passif sur 2 ans. S'il y a des "chiens crevés dans les placards": vous aurez le temps de les découvrir....!

En ayant des éxigences hautes et précises vous verrez bien si le vendeur est "clair" ou pas.

Cordialement Alban

ah bon, celui de akorikahely rte de ramena, le winsurf ?

Nons, il ne s'appelle pas le winsurf mais hotel les cocotiers. Et toi c'est lequel?

je n'ai pas d'hotel et n'en veux pas. je disais le winsurf car l'hotel les cocotiers reçoit et anime les winsurfers... c'est bien celui route de raména ?

salut ici meme il y a deja un forumiste pseudo polorun il a deja eu qqes pbs avec un hotel a prendre et a perdu de l argent je crois que c est ce meme hotel attention enormement d arnaque a mada dans le tourisme specialement de vazaha et surtout dans ce coin de diego attention on n achete pas un hotel a mada on prend un bail qui peut etre casser par l etat malgache apres enquete utilite publique dont vous ne serz meme pas au courant a plus

Oui c'est celui route de raména. Pourquoi! tu connais? Si tu as des infos, je suis preneur. Merci d'avance

Merci pour l'info.

salut si c est lui de la route de ramena attention car pas de possibilite de baignade devant, assez isole donc pas possible pour des touristes sans voiture de plus la route pour aller a diego est en tres mauvais etat et le taux de remplissage de cet hotel est tres faible il y a deja eu bcp de turn over a plus

Merci encore pour les info! Comment fait tu pour savoir tout. Est-il possible d'avoir plus de renseignement sur cet hotel (internet...)

salut je connais bien mada et j etais diego debut 2007 et j ai qqes amis sur place attention l ambiance entre prestataire hotelier sur diego est assez deletaire a plus

bonjour,

une fois que le bail te semble honnête, des petites astuce personnelle; en prévoyance, enregistrer la paperasse auprès du greffier en chef du tribunal d'instance ( le plus intègre ), en général c'est le doyen en titre des huissiers de la ville, connaissances des moindres détails de la ville, et surtout parmi les quatre témoins le président fokotany... où se situe l'affaire, vous ne payeraient que les timbres d'enregistrement çà vous éviteraient de passer par un avocat, et à tout moment faire le tiroir-caisse

Prudence!!!!!!!!!!!!!!!j'étais à diego......ça craind vraiment les affaires à mada...il vaut mieux créer je crois....acheté!!! à qui??? le nombre de "baisés" est élevé ( voir jipi il connait un peu ) bye...des conseils???? trop nombreux à expliqué, mais si vraiment ça te dit ...bye

J'aimerai aussi avoir des renseignements sur cet hôtel qui semble bien alléchant sur le site ! Merci de faire passer infos

Salut JIPI Pourquoi parles tu de turn-over pour l'hôtel des cocotiers ? il semble que ce soit le même proprio depuis 10 ans ! c'est quoi cette histoire de plage à la baignade non autorisée ? Merci des renseignements.

salut j ai pas dit que la baignade n etait pas autorisee mais pas du tout pratique ni attrayante (paletuvier, fond plat, ) il semble que ce soit le meme proprio depuis 10 ans oui il semble c est cela le pbs fin 2006 l hotel n etait pas beau a voir c est tout ce que je peux te dire et il a ete en vente plusieurs fois mais bon moi j informe pour le reste c est toi QUI VOIT mais un conseil va sur place et renseigne toi bien (a ramena ; a diego ; aupres de la population) de plus verifie comme deja dit si tout a ete paye, (eau electricite taxe diverse vignette touristiquer) a plus

Bonjour Xaxreunion

J'ai trouvé une page internet sur l'hôtel les Cocotiers à Diégo. S'il s'agit bien de l'hôtel dont tu es l'éventuel acquéreur vas voir sur le lien suivant: Hôtel Cocotiers

Un extrait de la page: "Le prix des chambres se situe entre 45 et 60 € pour les chambres familiales. Nous employons actuellement 7 personnes à temps plein qui nous reviennent (toutes charges comprises) à 300 € par mois. (par personne ?....ou la totalité du personnel ???) Nous avons depuis 3 ans une évolution de notre chiffre d'affaire à la hausse de 25 à 30 %. Notre chiffre pour cette année devrait dépasser les 70 000 €. (cela me paraît très peu...ou le vendeur ne parle que du déclaré !!) Le prix de vente mur et fond de commerce est de 320 000 € "...

Soit une "valeur " de 5 fois environ le C.A !!!

En france

Une évalutaion de la valeur de fond de commerce se fait sur le résultat net (bénéfice).... et non sur le C.A.

La "règle" est de 3 et 5 fois grand maximum du montant du bénéfice....suivant le compte d'exploitation et la durée de l'amortissement maximum de 5 ans de l'investissement.

Quand à la valeur des murs...il faut aller voir sur place voir la vétusté des constructions, frais de rénovation si besoin et comparer avec des commerces équivalents en valeur et en situation... (voir ce que t'a dit Carthago sur ce sujet)

Voila encore des éléments qui peuvent t'aider pour ton projet.

Une affaire comme celle la a au moins un compte d'exploitation: à toi de le récupérer et de le mettre entre les mains d'un expert comptable ou autre conseiller juridique et financier.

Un conseil: prends ton temps pour la négociation...et pousse le vendeur dans ses retranchements.

Cordialement Alban

salut a ce prix de vente c est au moins vu l hotel trois a quatre fois le prix de l hotel mais revendre un hotel quand on c est fait soi meme avoir c est une pratique tres a la mode a mada et bien sur dans la region de diego!! fin 2006 vacances de noel je ne suis meme pas sur qu ils avaient un seul client!!! a plus

en faites ce que tu dis c est de faire son bouleau d investisseur 😏

salut!!!je connais bien l'hotel, le proprio, et l'hotel mitoyen....(là est le problème) si tu veux des infos, je peux te renseigné en MP, mais je répète le problème est l'hotel mitoyen, pas les cocotiers!!!!!! c'est la guerre entre eux.....il y a un hotel de trop je pense... (moustiques, eau, électricité, mangroves, etc....) pas de plage...........bye

tout cela n'existe pas à diego!!!!!! magouilles et compagnie!!!!!je suis passé par là, bilan??? taxes?? personnel ?? etc.......tout s'achète !!!!! bye....

je connais l'hotel.... bien!!!!!!!!!mais l'hotel mitoyen dur la concurrence...bye

l'hotel est à 7 kms de diego!!!!!les soins en 2004. sans commentaires (être en bonne santé pour prendre l'avion et aller se faire soigné à la réunion si pas urgent..bye

Salut et merci pour ces précision! ok pour les renseignements en MP. A part le prix, j'ai vraiment flashé sur l'hotel.

c'est vrai qu'il est bien!!!!mais placé ailleurs...bye

Réflexion générale:

Nous ne sommes pas ici pour juger de l'intérêt ou pas d'acheter cet hôtel: c'est à Xavreunion et Faeten de faire leur boulot d'investisseurs, en appronfondissant leur réflexion grâce aux aides, expériences et divers avis qu'ils peuvent obtenir sur ce Forum.

Il a été crée pour cela. C'est son véritable intérêt car il est une communauté de personnes qui ont théoriquement un peu voyagé et connaissent à priori les pays dont ils parlent.

Dans une négociation, c'est en surprenant son interlocuteur que l'on peut essayer de de tirer des avantages.

Les "règles" élémentaires ou plutôt calculs arithmétiques d'évaluation d'une affaire sont les mêmes partout dans le monde....

Ce qui peut changer se sont les lois juridiques et fiscales d'un pays à un autre, voir les moeurs et les coutumes.

D'ou l'intérêt de consulter et de payer des personnes qualifiées bien au fait des transactions commerciales et susceptibles d'apporter toutes les garanties.

Cela fait partie du métier des véritables entrepreneurs de prendre des risques bien calculés et de réussir...sinon ce ne sont que des pigeons bons à plumer pour tous les prédateurs.

A ce sujet il serait intérressant que Xavréunion et Faeten nous disent ce qu'ils pensent de ce qui a été écrit dans ce forum où ils ont posé en premier le problème et demandé de l'aide....

Cordialement Alban

D'accord avec toi!et pourtant je suis passé par un avocat, crée une SARL, inscription fiscale et la totale.....j'ai investi et tout perdu pourtant.... (intervention en haut lieu pour faire fermer l'hotel) motif entre autres : l'hotel n'accepte pas les femmes karanes (musulmanes) qui se baignent tous habillées dans la piscine et que les autres clients repoussaient... Amené devant le président de région (préfet ici)JE ME SUIS ENTENDU REPROCHE D ETRE RACISTE (ce qui n'ai pas le cas).......... là bas ça va vite pour se faire dégommé, je passe sur l'état désastreux de l'hotel qui avait été maquillé pour la transaction..(toutes les toitures prenaient l'eau, et il ne pleut pas souvent pour le voir au moment de la transaction, pas d'eau officiellement et de l'électricité avec deux groupes HS (je ne suis pas mécanicien pour le voir ) l'état de droit à mada!!!!dans un siècle peut être....Pas facile, et beaucoup de surprises pour les acheteurs potentiels qui rêvent en regardant les reportages sur mada à la télé ( 2 euros le m2..AHAHAHA) ............bye ps je connaissais mada depuis 1994 et j'ai pris cette affaire en 2004!!! je connaisais un peu je crois!!!!!!!!!!!!!! payé des personnes qualifiés??? tout s'achète à mada même les professionnels de immobilier si il y en a.....je dis bien tout...

deja, tu vas passer 1 mois comme client. quand t`achetes une voiture d`occasion, tu l`essaies, non? Pareil avant de te marier.... alors un hotel, meme petit, ca ne s`achete pas sur catalogue

ensuite tu calcules ton seuil de rentabilite et tes hypotheses d`exploitation ton seuil de rentabilite te dira a quel taux de frequentation ...tu ne perdras pas d`argent ce qui est quand meme la moindre des choses

ensuite en y passant deja un mois, tu pourras juger de la frequentation estimee et reelle.... pour le reste, l`etat des lieux....fais toi assister par un entrepreneur en lui disant que tu veux lui faire renover l`hotel....il va te dire tout de suite tout ce qui cloche...

et pour l`avocat, evites de prendre celui que te recommande le vendeur...et demandes plutot conseil au concurrent, puisqu`il y en a un...

prudence.... meme si le premier abord est attirant.

salut gege mais je n ai surement pas l intention d acheter cet hotel et certainement pas la ou il se trouve (loisirs balneaires impossible et moustiques en escadrille des 17 heures plus les fameux "mokafotsy" tres peu pour moi et cela a 320000 euros c est du n importe quoi ma question c est comment y a t il encore des gogo pour se laisser prendre??

Salut Jipi,

une petite explication de texte pour ceux qui ne sauraient pas ce que "Mokafotsy" veut dire!

Moko = moustique

mokafo= petite mouche des sables aux alies blanches qui peuvent transformer la plus belle plage du monde en un enfer pour le touriste!

Appelée aussi "Kakafotsy" sur la côte-est cette charmante mouche tropicale peut éventuellement provoquer des réactions allergiques allant de la petite rougeur à l'oedème de Quinck (selon les sensibilités)

les effets secondaires des attaques de cette petite bébête peuvent aller en dégénérant car la démangeaison entraîne des grattages féroces qui peuvent (parfois) être le foyer d'infections qui auront le développement que l'état du gentil voyageur définira!

Très peu présente sur les guides et les publicités, cette mouche mutine l'est pourtant sur le terrain!

Bonne journée à toutes et à tous

Bonjour Pascal 😉

Là, pour le coup l'image paradisiaque de Mada en prend un p'tit coup !!!😮!!!

mais comme dit le proverbe.... mieux vaut prévenir...😏

Très belle journée...

Bonjour à tous.

Y passer 1 mois mini, hypothèse d'exploitation, seuil de rentabilité, taux de fréquentation, etat des lieux, entrepreneur...calcul de la valeur du fond.....etc

Les moustiques en esquadrille, les mokafotsy....

La plage pas très accessible, hôtel loin de Diégo....hôtel concurrent à coté...etc

Cela va dans le bon sens du Forum et continue à donner matière à reflexion à nos 2 investisseurs et pour tous ceux qui ont éventuellement des projets sur Mada.

Merci Messieurs.

Cordialement

Alban

NB : où sont passés nos 2 investisseurs....on aimerait bien connaître l'évolution de leur réflexion.

__

Salut patrice,

je crois que donner les véritables informations ne peut qu'être positif!

madagascar a suffisamment d'atouts pour que l'on ne soit pas obligé de mentir sur cetains aspects!

Attention, les Mokafo ne sont pas sur toutes les plages!

Si jipi en a parlé c'est que cela a son importance, il y a des gens qui ne comprennent pas pourquoi il y a des écarts incroyable de prix pour des terrains en bord de mer qui semblent au premier abord semblables!

par exemple à ste-marie les plages du nord-ouest sont d'une beauté rare, pourquoi n'y a t'il pas d'hôtels?

Et franchement, comme tu le dis si bien: mieux vaut prévenir!

J'ai eu l'occasion de voir des voyageurs arriver couvert de points rouges parce que personne ne leur avait dit que telle plage à ste-marie était sujette au mokafo, c'est un peu dur pour eux!

En plus c'est une histoire en cascade: un investisseur achête sans savoir, une fois qu'il est au parfum plutôt qu'abandonner il préfère occulter cet aspect! L'omerta se fait sur les mokafo et les voyageurs subissent leurs attaques et prennent des risques! au final c'est un mauvais point pour Mada!

Un voyageur floué sera dix fois plus visible sur le net que celui qui a passé un bon voyage! (certains opérateurs touristique commencent à s'en rendre compte!)

Autant dire les choses comme elle le sont, pour que les gens fassent un bon séjour !

car madagascar a besoin de développer son tourisme!

Bonne journée à toi Patrice

salut moi je suis de diego et j'habite maintenant en france mais j'y vais assez souvent et moi aussi j'aimerais avoir un hotel a diego et c'est vrai que la route de ramena est tré endommagé mais c'est tré beau et le paysage est magnifique mais attention a l'emplacement de l'hotel il faut voi comment on y parvient et plein d'autre chose moi j'y retourne en juillet 2009 et a ce prix la allez sur place pour voir et a diégo vous pourrez construire des hotels parceque les terrain ne sont pas tré cher par exemple moi j'ai trouvé a 1500 euros un terrain de presque 900 métre carré avec vu sur la mer et le pain de sucre allez-y ca vaut le détour et en plus vous verrez comment ca marche la bas et eviterez de vous faire arnaquer en plus allez voir le taux de remplissage entre octobre et decembre : basse saison mais qui est la meilleur période pour aller a madagascar moi au prix la je préfère construire car vous pourrez avoir des terrain au bord de la plage ou ailleurs por pas tré cher et faire construire non plus c'est pour cela queje vais tous les ans pour voir comment ca se passe et ce qu'il faut et ne pa faire si vous voulez un renseignement n'hésitez pas je connais tré bien la ville et la région et aussi quelques personne sur place

si vous voulez des renseignement contctez moi jeconnais tré bien diégo je suis né la ba et j'yretourne régulièrement et moi aussi j'ai un projet comme le votre eddy_co@hotmail.fr

salut pour ma part je n ai aucune envie d acheter un hotel a diego de plus on achete pas un terrain a mada mais on fait un bail!!! de plus attention pres de la mer on est sur le domaine maritime expulsion possible n importe quand a plus

en fait vous ne connaissez pas tres bien, car sans etre résident on ne' peut pas acheter de terrain. Ensuite, la meilleure affaire que l'on puisse trouver a Diego, c'est si on y arrive d'obtenir la concession de l'hotel de la marine rue richelieu, mais je crois que qqun y est dessus (ra8) selon les bruits de coursives.

c'est pas vrai ca mon pere lui-même a un terrain la-ba et j'y vais tré souvent donc il ne faut pas dire des choses comme ca moi j'y habitais et j'y vais tous les ans et je connais pas mal de gens qui y sont aller pour construire

meme resident si on veut acheter a son nom impossible mais si on est marie a un(e) malgache possible pour les autres c est le bail obligatoire a plus

je sais bien 😉

s'il est malgache oui, autrement non.

Précisions pour les chiffres, le salaire moyen des employés à diego est de 30 à 50 euros mois maxi. (charges comprises???) les chambres se louent entre 20 et 30 euros la nuitée(peut être 40 si familiales). j'écris des prix de 2005...alors le calcul est vite fait, et le taux de remplissage facile à calculer.....(y compris le CA si remplissage à 100% toute l'année) 6 bungalow et 6 chambres. là dessus il faut rajouter les repas 15 euros/ personne maxi je pense, et les sorties en 4-4 ... Voilà des prix vécus il y a 3 ans à Diego pour info... Cordialement ps. prix de vente de l'affaire, aucun commentaire à faire....(Jipi a déjà aborder ce sujet)

Précisions pour les chiffres, le salaire moyen des employés à diego est de 30 à 50 euros mois maxi. (charges comprises???) les chambres se louent entre 20 et 30 euros la nuitée(peut être 40 si familiales). j'écris des prix de 2005...alors le calcul est vite fait, et le taux de remplissage facile à calculer.....(y compris le CA si remplissage à 100% toute l'année) 6 bungalow et 6 chambres. là dessus il faut rajouter les repas 15 euros/ personne maxi je pense, et les sorties en 4-4 ... Voilà des prix vécus il y a 3 ans à Diego pour info... Cordialement ps. prix de vente de l'affaire, aucun commentaire à faire....(Jipi a déjà aborder ce sujet)

le taux d`occupation ( ou "remplissage" si tu preferes...) est le truc le plus difficile a evaluer, au contraire. Quant a un taux de 100%, meme en reve, je n`oserais pas y penser...

Disons qu`un coefficient d`occupation de 50%....c`est deja tres tres bien.... il vaut mieux etre prudent et tabler sur 35%. le site dit lui meme que l`hotel, au total, represente 12 chambres Disons 25 euros la nuit...( et pas 40/60 euros la nuit comme le pretend la pub ) 12 x 25 x 365 x 35/100 = 38, 500 euros de CA annmuel.....j`espere que tu connais la difference entre le CA et le benefice.... il y a mieux comme investissement........😉