Achat d'une maison au Sénégal

Bonjour, Amoureux du Sénégal, nous venons maintenant depuis 7 ans avec toujours le même plaisir. Nous souhaiterions acheter une maison sur place afin d'en profiter bien évidemment, et d'en faire profiter nos amis tant français que sénégalais. Plusieurs questions à poser. 1/ les prix affichés sont bien évidemment à négocier, quelle est la fourchette de négociation sur les maisons 2 / lors d'un achat, quelles sont les précautions à prendre administrativement

Merci à ceux qui ont déjà franchis ce pas de m'expliquer leurs expériences

Bonjour à tous.

Je reçois en message privé des offres de villa à vendre, je ne pense avoir sollicité qui que ce soit pour ces recherches. Je souhaite simplement quelques observations des uns et des autres sur un achat et les différentes charges et contraintes qui en découlent. Nous avons déterminé le lieu, entre M'Bour et Niackh Niackhal, et pas dans une résidence. Nous irons visiter en fin d'année et peut être valider nos différents choix, voir début 2011 au plus tard.

Merci de vos informations

Bien entendu que les prix sont négociables, surtout celui proposé par les agences .Après c'est au coup de coeur .

S'assurer que le vendeur est bien le propriétaire du terrain, cela peut se vérifier auprès du service des domaines Er ensuite faire les démarches légales.

Si tu ne maitrises pas la complexité administrative au Sénégal, en particulier celle concernant les titres fonciers, je te déconseille de te lancer seul dans la recherche de renseignements pour avoir des informations exactes, complètes et sûres; même si tu as quelques pistes sur les forums. Le titre foncier au sens notarial de la propriété française n'existe pas au Sénégal. En parcourant divers forums, tu verras qu'il s'agit souvent de baux emphytéotiques et dont un certain nombre peuvent être faux.

Exemple de cas concrets et non une vue de l"esprit délirante de ma part: à la mairie de M'Bour, il y a eu récemment un scandale retentissant: des terrains ont été vendus parfois plusieurs dizaines de fois à des acheteurs différents. A Joal, un français a acheté un terrain au Maire de Joal, a fait construire et pendant son absence, sa maison a été rasée et une autre construction a vu le jour. Il a été totalement spolié et il n'est pas près d'être dédommagé. Je te donnerai le lien de son site en MP si tu le souhaites où il publie des documents édifiants, dont ses "titres de propriété ". La justice sénégalaise est plus nationale que...bref.

La méfiance doit être encore plus acérée hors résidence (alors que bien plus fiable en résidence, bien que par exemple les propriétaires de "Villas du Golfe à Saly" se voient saisies leurs villas ...parce que le promoteur se voit réclamer la TVA et qu'il a disparu, donc on ne peut jurer de rien).

Pour chercher, trouver, négocier, vérifier, il y a du temps à passer sur place...

Tu peux également chercher un bien existant avec une agence sérieuse comme Immocoupdekeur, par exemple, parce que des villas ou maisons à vendre, ce n'est pas ce qui manque: il y en a dans les 1000 dans la région où tu souhaites acheter. Bref, beaucoup de villas à vendre et depuis des années, donc l'embarras du choix et une interrogation du pourquoi cette quantité. Et à des prix aberrants qui sont largement hors de la loi du marché de l'offre et de la demande... Tu ne devrais donc pas t'étonner d'être sollicité par MP. Compte tenu de la loi du marché, ce sont les acheteurs, bien moins nombreux qui ont "la main": donc négocie, et négocie encore...Ne te laisse pas influencer par ceux qui ont acheté et qui te disent: c'est super, alors que n'est pas toujours le cas. Fais ton opinion par toi même.

Mais avant, effectue ne serait-ce qu'une mini étude de "rentabilité" ou tout simplement une étude de retour investissement/satisfaction.

Selon mon avis (qui n'engage que moi), si tu comptes y habiter à l'année: éventuellement pourquoi pas. 6 mois par an, c'est limite. En dessous, il vaut mieux louer. Penser à la revente un jour ou l'autre...(et vu le contexte...). Et n'oublie pas que si tu achètes, il faudra employer également un gardien tout le temps, et une bonne installation électrique de secours (les coupures atteignent des niveaux insupportables).

Personnellement, je l'ai déjà dit sur ce forum, je n'investirais pas un kopek dans un pays où les règles peuvent changer du jour au lendemain, alors je loue. Au moins quand je repars j'ai l'esprit léger, car il n'y a rien derrière moi. Pas de gardien, pas d'employée de maison, etc, etc...et les amis, je les retrouve quand je reviens. Ou je vais ailleurs, en Casamance, où j'ai également des amis, etc... Calcule: si tu loues à l'année, tu trouveras une villa très correcte pour 200/250 000 CFA/mois, soit 4000/4500 €/an. C'est combien l'achat d'une villa? Combien d'années de location (sans soucis)?

Voilà, tu as quelques éléments de réflexion.

Salut

Si tous les membres étaient aussi avisés que toi beerootfr ... J'espèreau moins qu'ils prennent en compte tes conseils. Cordialement Karim

Beeroot, Merci de tes conseils et de toutes tes réflexions très judicieuses. Je pense quasiment la même chose que toi, mais malgré tout une envie d'aller plus loin. Nous louons chaques années et ce depuis 7 ans mais cela serait pas mal d'avoir son chez soi. En louant, nous nous faisons plaisir certes, mais difficile de faire partager à sa famille et à ses amis le bonheur pour nous d'être au Sénégal. En achetant, nous pourrions leur en faire profiter. Mais dans ta reflexion sur le pays qui change les règles quand cela leur chante, tu as bien évidemment raison, et les élections présidentielles qui arrivent ( encore un peu de temps mais bon) risquent de ne pas arranger les choses. D'un autre côté, l'aéroport sur Diass peut favoriser la petite côte, sur un élan de tourisme supplémentaire et les prix dans 2 ans risquent de flamber rapidement. Encore merci de ta réponse

J'ai donné quelques éléments de réflexions et avancé mon sentiment personnel. Chacun se détermine en fonction de son ressenti et achète ou non.

Mon post précédent étant assez long, je n'ai pas développé certains aspects, tel que la cherté des maisons en vente et leur quantité sur le marché. C'est très simple (encore une fois, c'est mon avis): certains ont acheté à des prix disons raisonnables en pensant faire une plus value conséquente à la revente. Plus value virtuelle qu'ils se sont forgées en mettant des prix de vente élevés, voir très élevés. Chaque nouveau vendeur va (logiquement) vérifier le niveau de prix du voisin ou des voisins dans les petites annonces pour voir ce qu'il peut espérer... Et met (tout aussi logiquement) le niveau de prix à ces niveaux.

Sauf que ce n'est pas l'idée que l'on a de la valeur de son bien qui dicte sa loi au marché. C'est le marché qui donne le niveau de prix, en fonction de la rareté ou de la quantité disponible, et des mutations qui se concrétisent. Vu la (grande) quantité disponible parfois depuis des années, qui ne se vend pas, montre implacablement que les prix ne sont pas au niveau du marché: ils sont bien au dessus. Quand les gens auront compris que pour vendre, il faut descendre de 20, 30, 40%, alors ils pourront espérer céder leur bien concrètement. En attendant ils sont plus "riches", mais virtuellement.

L'ouverture de Diass devrait relancer (un peu) le tourisme, si, et seulement si les taxes aéroportuaires deviennent raisonnables pour donner de la compétitivité à la destination. Mais vu que ce sont ces taxes qui "financent" cet aéroport, on se mord un peu la queue.

D'autant que malgré le réseau routier saturé pour rejoindre la Petite Côte à 80 km de Dakar, ce n'est pas très loin et pas mal de charters arrivent nuitamment...Et même, ceux qui reviennent souvent, savent que ce n'est pas la mer à boire que de se farcir le trajet. Alors que ceux qui ne connaissent pas et qui veulent découvrir le Sénégal voient dans les brochures qu'il n'y a que 80 km, ce qui n'est pas rédhibitoire sur le papier pour les repousser. Et le trajet peut être considéré comme une "découverte" intéressante.

Ce qui reste rédhibitoire, ce sont...toujours les taxes aéroportuaires qui rendent un séjour "package" non compétitif, ou un vol sec très cher, également non compétitif, pour les routards ou autres indépendants. Le résultat est sans appel: le tourisme à chuté de 30 à 40% en 2009, dans la continuité d'une baisse constante de nuitées depuis 2000/2002. Les professionnels du tourisme sénégalais appellent au secours.

Si encore le gouvernement prenait les dispositions nécessaires et suffisantes pour enrayer cette situation dramatique...mais non, il durcit ses contraintes: aujourd'hui on ne peut même plus entrer au Sénégal par voie terrestre avec son véhicule.

Et quant à la baisse de la TVA, dans l'hôtellerie: on palabre depuis un moment. Quand au budget promotion du pays: il a été laminé. Le bureau de tourisme de Paris a été fermé.

La "flambée" des prix est toujours possible, tout dépend quel espace temps on attribue à "rapidement":

"en Europe, ils ont l'heure, en Afrique on a le temps."

J'apprécie beaucoup cette maxime: au Sénégal, je ne met pas de montre et j'adopte la zen attitude, c'est parfait pour déstresser. A nangadef je réponds: "magnifi rek, kool, tranquil" Il faut s'adapter.

slt pour vos questions je repondrais pour la premiére pour vous dire que tous depend des lieux ou vous voulez .en deuxiéme lieu ne jamais acheté une maison sans papiers ni temoins administrative car des arnaqueurs ya na ici

Bonjour à tous ! Je réside en France et possède une maison à Ngaparou à M'Bour, route de Saly. Une maison donc très proche de la plage.

Contactez moi pour plus de renseignements : 06 01 11 66 25

ou par mail auguste1008@hotmail.fr

bonjour bouricot pas mal les maisons a saint louis du Senegal un bon endroit ou presque tout les français aimerai vivre. si tu veux plus d'information n hésiter pas a lm'ecrir ou tu m envoies un message priveé pour toute question précis merci. saliou