Bonjour à tous,
Je vis et travaille à Mada depuis 11 ans, je parle Malgache et je pense connaître assez bien les lois d'ici.
J'entend beaucoup de bêtises dans ce forum, à propos de l'insécurité foncière. Il y a effectivement une insécurité lorsque l'on négocie avec quelqu'un qui ne possède pas de terrain titré & borné, mais un terrain dont le dossier d'acquisition est "en cours". Il y a plein d'imbéciles qui "achètent" un terrain sur la base d'un
récépisssé de demande d'octroi de terrain domanial exhibé par le "vendeur", qui n'est autre qu'un
demandeur de cette parcelle, parmi tant d'autres. Lorsque le dossier est plus abouti, et que le vendeur dispose déjà d'un
titre provisoire, le risque est moindre, mais le vendeur peut également encaisser des avances pour faire avancer son dossier d'acuisition auprés de l'état, et pour les frais de bornage, puis ensuite faire volte-face. Si il y avait un protocole d'accord signé devant notaire (c'est ce que j'ai fait pour acquérir mon terrain, non encore borné au départ), le dossier est défendable si le vendeur est de mauvaise foi, mais il faut avoir du temps et et de l'argent à dépenser.
Mais lorsque l'on veut bien payer le prix de la sécurité, on "achète" un terrain dont le propriétaire Malgache possède le titre foncier et le certificat de bornage. Il faut passer par un notaire et également obtenir le
certificat de situation juridique du terrain (vérifier qu'il n'est pas hypothéqué ou déjà loué). Un étranger n'aura que la possibilité d'avoir un bail emphytéotique, allant jusqu'à 99 ans, mais il faut arrêter de délirer,
ce bail vous donne les mêmes droits et devoir qu'un propriétaire, y compris celui de payer les taxes foncières! Si le bail est fait en bonne et due forme, devant notaire, sans clause particulière de précarité, et assorti d'un
procuration intégrale signée par le propriétaire,
ce bail peut-être revendu, transmis par héritage ou donation, morcelé si besoin est, loué, ou tout ce qu'on peut faire quand on possède un terrain. Le bail est renouvelable pour un ariary symbolique...
Le bail emphytéotique est un artifice juridique & de language pour ne pas froisser la susceptibilité des Malgaches conservateurs, pour qui la terre des ancêtres ne devrait jamais être cédée à des étrangers.
La précarité n'existe que dans la bande cotière, qui est passée de 80 m en 1998 à 40 en 2003 m puis à présent à
25 m. L'état peut effectivement revendiquer cette bande cotière (le "
pas géométrique") à tout moment, mais avec un préavis, une procédure complexe, et, normalement, un dédommagement si on a construit sur la bande cotière en respectant un cahier des charges défini (construction en semi-dur, ou en bois). Il n'est pas, à ma connaissance, nécéssaire d'avoir un visa de long séjour pour acquérir un terrain.
Des dizaines de milliers de Français vivent à
Madagascar et y bâtissent sans problèmes... le problème étant seulement que, pas peur du fameux bail, un tas de gars trop confiants en leur pouvoir de séduction à long terme, mettent le terrain au nom de leur souvent jeune, et toujours jolie femme Malgache...
