Et maintenant, de la même source, des solutions pour rester maître de son bien :
1/ Contrat de leasing
Un étranger ne peut pas posséder de biens immobiliers aux Philippines mais il peut faire un contrat de leasing sur 50 ans. L'épouse/compagne d'un étranger peut acheter un bien avec l'argent de son époux/ami et, le jour même, elle signe un contrat de leasing sur 50 ans avec son époux/ami. Ce contrat stipule que l'étranger a fait un payement unique et qu'il ne doit pas payer d'autres montants par la suite au propriétaire du bien. Ainsi, pendant 50 ans, l'étranger peut avoir la jouissance exclusive du dit bien.
Les seuls inconvénients de cette stratégie sont que l'on ne peut pas revendre le bien sans l'accord de l'épouse/compagne et que, normalement, il faudrait payer la TVA sur le contrat, mais, en pratique, le "Register of Deeds" ne demande pas le payement de la TVA sur un contrat de leasing.
Ce genre de contrat peut être conclu avec d’autres personnes que l'épouse/compagne. Par exemple, pour des contrats de leasing pour acheter des terres agricoles au delà de la limite des 5 HA par personne...
2/ Hypothèque
Pour protéger l'achat d'un bien par un tiers (épouse/compagne/dummy), on peut demander à ce tiers de signer une reconnaissance de dette pour une valeur supérieure au bien et hypothéquer ce bien pour couvrir la dette.
Ce genre de couverture est efficace si on prévoit de ne conserver le bien que moins de 10 ans. Car, si la période est trop longue, la valeur du bien augmente avec l'inflation et devient supérieure à la valeur de la dette. Cette hypothèque est parfaitement légale.
Cette hypothèque peut être au nom du belge, ce qui est le plus simple.
Mais si l'on veut se couvrir auprès d'un "dummy" dont on n'a pas tout à fait confiance, il vaut mieux transiter par une banque.
Un avantage indirect de cette technique est quelle permet de sortir des Philippines le revenu généré par le bien immobilier acheté.
Si un "dummy" crée un problème, il suffit de ne pas lui donner l'argent pour payer les intérêts. Dans tel cas, la banque va exiger le payement immédiat de la dette et le mettra en faillite s'il ne peut pas s'exécuter. Par la suite, la banque a 6 mois pour céder le terrain à une tierce personne que le belge lui indiquera.
3/ SPA
On peut aussi protéger un bien avec un SPA (Special Power of Attorney) autorisant l'étranger à vendre le bien à toute personne de son choix.
Ainsi, on peut acheter un terrain et la placer au nom d'un tiers (épouse/compagne/dummy). Avec le SPA, on peut le revendre à une autre personne si besoin en est.
La protection du SPA n'est pas complète car le propriétaire légal d'un bien peut toujours dénoncer le SPA, même si le SPA prévoit qu'il ne peut pas le dénoncer. D'autre part, que se passe-t-il si ce propriétaire légal vient à décéder...
4/ Usufruit & Nue-propriété
Acheter un bien au nom de ses enfants philippins ou de son épouse philippine et en conservant l'usufruit est parfaitement légal aux Philippines.
Ceci se pratique de la même manière qu'en Europe. Aucune taxe supplémentaire n'est à prévoir et le « Register of Deeds » enregistrera le droit d'usufruit au dos du titre de propriété. Cette procédure heurtera moins la sensibilité d'une épouse Philippine qu'une reconnaissance de dette. Si l'on a des enfants, il est plus efficace de mettre la nue propriété au nom des enfants. Cela évitera des droits de succession lors du décès de l'épouse. On peut aussi prévoir que l'on est le bénéficiaire de l'usufruit et que, après sa mort, l'épouse en sera la bénéficiaire. Ainsi, elle se sentira protégée pour ses vieux jours.
Le seul problème avec cette technique est que la plupart des notaires et fonctionnaires du Register of Deeds l'ignore. Il suffit d'insister et de leur prouver que c'est légal (articles 562 à 612 du code civil des Philippines,
http://www.chanrobles.com/civilcodeofthephilippines.htm).
5/ Création d'une société immobilière
On peut créer une société immobilière dont l'étranger posséde 40% des parts. Le reste des parts est reparti entre les enfants et l'épouse. Par exemple, si l'on a 4 enfants ou une épouse et 3 enfants, chacun d'entre eux sera le propriétaire de 15% des parts. Ainsi, il suffit que soit l'épouse, soit un des enfants reste fidèle à son père pour que celui-ci conserve le contrôle de la société avec au moins 55% des parts. On peut augmenter la protection en conservant l'usufruit (et le pouvoir de gestion) de tout ou partie des parts mises au nom des enfants.
Cette solution donne à l'étranger un contrôle total des biens achetés. Il peut ainsi gérer le bien, recevoir les revenus et le revendre. Les autres solutions proposées (leasing, hypothèque, usufruit) ne permettent pas de revendre le bien sans l'accord du propriétaire légal (épouse/compagne/dummy). Par contre, cette solution à un impact fiscal (taxation des revenus dans le chef de la société puis dans celui de l'actionnaire, taxation des plus values en cas de revente du bien) que l'on peut réduire mais ne pas supprimer.
Merci à Mr René Peeters, Consul de Belgique à Manille, pour ces intéressants développements!
