Achat d'un terrain au centre-ville d'Antananarivo

bonjour, tu sais que tu ne pourras pas le mettre a ton nom ..... Mais a celui de quelqu'un qui soit malgache, épouse ou autre....

Bjr

Ce n'est pas tt à fait comme ça ! Seul un malgache peut acheter un terrain en pleine propriété à titre personnel. Si c'est un Vazaha (étranger), il ne peut l'acquérir que par bail emphytéotique pouvant aller jusqu'à 99 ans, sauf à ce qu'il l'achète en société, et là il peut l'avoir en pleine propriété. Mais même avec un bail, il peut, sous certaine conditions juridiques à insérer dans l'acte en jouir comme si il en était propriétaire, et le revendre sans difficultés particulières. Sur ce plan juridique, je sais où je vais, mais sur le prix, j'aimerais avoir des références autres que celles des agences immobilières. J'ai interrogé un ami vazaha agent immo pour avoir son avis, mais d'autres informations d'internautes avisés peuvent être bonnes à prendre. Depuis 5 ans que je m'intéresse à Mada et que j'y investis à titre personnel en plus de l'humanitaire et du codéveloppement, je commence à connaitre les mécanismes, mais dans ce beau pays il faut toujours être prudent et ne pas s'engager à l'aveuglette.

Merci donc pour les avis avisés. Daniel

oui, je disais ça car pour nous, la chose fut simplifiée, tout est au nom de mes enfants et mon épouse, (maisons, terrains) attention pour le bail en société, la propriété au nom de la société est assez facile mais transférer la propriété a un nom propre. est problematique... (expérience aussi) pour le prix je ne pourrais pas dire grand chose pour Tana, toutefois je trouve que 300 m² c'est tres peu, mais bon..Mais c'est Tana.. a+

C'est 300 m2 à 500 m de la nouvelle mairie ! C'est introuvable en temps normal à + Daniel

Voici une autre réalité de ces manipulateurs sans scrupule, opérant sur la capitale et ses environs. La magouille consiste à ce qu'une poignée de vazaha installés depuis des lustres à Mada (en particulier quelques-uns opérant dans les plus grands complexe hôteliers de la ville) montent une société _immobilière; statut ...etc...bien Malgache. Aidé par un cabinet d'avocats véreux, dont la tête pensante est un zanatany. La corruption et les réseaux administratifs faisant le reste. En fait la société _immobilière est un écran de fumée pour contourner la loi, s'accaparer ainsi et en générale des biens laissée par les Français et autres (avant 72 ou après). On garde les meilleurs places et souvent on vend aux plus offrants. Évidemment orchestré par les premiers et officialisé par les seconds. Mais même avec un bail, il peut, sous certaine conditions juridiques à insérer dans l'acte en jouir comme si il en était propriétaire, et le revendre sans difficultés particulières. Ah, ah, si vous y croyez je vous souhaite dans ce cas un agréable séjour. Cordialement.

Si c'est moi qui achète les 300 m² c'est 30 000 Euros si je le vends c'est 50 000 Euros ! devant notaire uniquement.

Pour une estimation exhaustive il faut vérifier au service urbanisme de la mairie le COS (coefficient d'occupation du sol) qui n'existe pas mais la densité constructible possible soit logiquement un immeuble au minimun de 300 m² et savoir le maximum ) mais c'est un superbe emplacement et une plus value assurée.

karakory Astis pourquoi tu n'achètes pas à la mode de chez nous, pour oublier ton tricorne et ton lavandin😮 du Natal.

Ah il est encore là celui-là !

Il a déjà été viré par le modérateur dans une autre discussion. Le problème aussi sur ces forums, c'est la déviance des discussions. Il y a un sujet de départ et la discussion dérape sur tout autre chose.

C'est comme ça !

Daniel

salu, t'inquietes, il faut le laisser parler, c'est un troll, il est allé 15 jours ou 3 semaines a mada et il sait tout, et est meilleurs que les autres, même l'histoire de mada croit il ..... bof.... et le terrain , tu le prends ? tu vas faire une maison dessus, sympa quand même, bien que ne je ne vivrais jamais a Tana, je préfère la cote est....😏

Comme tu dis, c'est un troll grave !!! Bien sûr que je le prends ce terrain ; c'est une superbe affaire en plein centre de Tana à 400m de la nouvelle mairie ! et à un prix défiant toute concurrence. J'ai déjà une première indication de prix pour un tel emplacement, mais au départ je ne voulais rien dire pour ne pas influencer les réponses, notamment de la part des "troll" comme tu dis. Une première indication d'un ami vazaha installé sur place me dit 100 à 300 € le m2 selon l'emplacement, et là je pense plus pour les 300€ vu l'environnement et le potentiel. Mais j'attends encore la réponse début de semaine prochaine d'un ami qui a une agence immobilière à Tana. Mais je n'en reste pas là puisque je suis sur le point d'acquérir 3000 m2 à AMBATOBE à côté du Lycée français grâce à une amie malgache. Cordialement Daniel

ah ok, quand je partirais je te donnerais mon tel la bas, j'ai une maison a tamatave et 1 a mananara, on en parlera, bye, je vais boire une THB ....😎

OK volontiers, le réseau a toujours son intérêt ! Bon WE

Daniel

OK volontiers, le réseau a toujours son intérêt ! Bon WE

Daniel

Bonjour ! Si vous avez besoin d'un renseignement fiable et exact, je vous donne des adresses à contacter. A Tanà il y a trois sociétés immobilières qui connaissent bien le marché immobilier à Tanà et ses environs. L'Immobilier Conseil qui se trouve à Tsaralalàna, ou la société GETIM à Analakely, il y a aussi Guy Hoquet, en téléphonant ou en envoyant des mails vous aurez une réponse très pointue. Au Service des Enregistrements et des Timbres à Anosy ausssi. Avez-vous déjà le certificat de situation juridique entre vos mains ?

Merci Mangatia pour ces précisions.

Je connais Immo conseil pour les avoir déjà sollicités ; ils ont notamment des apparts dans des immeubles en copropriété plutôt bien faits et qu'ils viennent de construire, mais ne correspondant pas à mes recherches. En revanche j'avais visité un appartement en face l'hôtel Méris (Analakely), le Vitasoa (construction Colas des années 60), super bien qui nous a intéressé ma femme et moi avec une super vue sur la ville, mais le prix (90 000 €) était trop élevé par rapport au marché local (dixit un autre agent immobilier ami). Donc je suis parti à la recherche de terrains et j'ai trouvé à Ambatobe (je viens d'avoir le certificat juridique) et à Analakely (certificat en cours). Mais j'attends surtout les photos de celui du centre ville, car si je vois où il est, je ne l'ai jamais vu ; donc ça me donnera déjà une première impression. Au plaisir Cordialement Daniel

OK volontiers, le réseau a toujours son intérêt ! Bon WE

Daniel

Bonjour ! Si vous avez besoin d'un renseignement fiable et exact, je vous donne des adresses à contacter. A Tanà il y a trois sociétés immobilières qui connaissent bien le marché immobilier à Tanà et ses environs. L'Immobilier Conseil qui se trouve à Tsaralalàna, ou la société GETIM à Analakely, il y a aussi Guy Hoquet, en téléphonant ou en envoyant des mails vous aurez une réponse très pointue. Au Service des Enregistrements et des Timbres à Anosy ausssi. Avez-vous déjà le certificat de situation juridique entre vos mains ?

Salut ! Ambatobe est un quartier très résidentiel et en pleine mutation, le problème c'est que si vous allez travailler en ville, l'embouteillage va vous rendre fou. Il y avait un projet de désengorgement (Projet Grand Antananarivo) mais ça a été stoppé par l'événement politique, c'est dommage. Je vous conseille de voir du côté dAnosy avaratra, ou Lazaina, là bas d'ici qq années ce serait aussi un Ambatobe bis. La maison Vitasoa, appelé "tout pour l'école " par les malgaches est trop au centre ville, je vous le dit. Essayez aussi de trouver vers La Haute Ville, des anciennes constructions et vous les rénovez, là-bas la vue est splendide.

Bjr

je ne recherche pas pour y travailler. Je cherche un pied à terre à Tana dans l'immédiat, car ma femme est de Tana. Il servira à y accueillir la famille et mes amis qui seront en vacances ou de passage à Tana. AMBATOBE m'intéresse parce que c'est un quartier d'avenir et parce qu'il y a le Lycée français. Le centre ville parce qu'il y a l'animation d'un centre avec tous les avantages que cela comporte. J'aurais bien aimé trouver un terrain dans la ville haute, mais je n'ai pas trouvé d'opportunité pour l'instant, même un tout petit terrain, pour un petit logement dans l'immédiat ; mais si vous en connaissez, je veux bien étudier. Mon rêve est plutôt de m'installer sur la côte, et avant de décider de l'endroit, je dois encore découvrir des régions que je ne connais pas, comme ANALALAVA au nord ou MANANARA à l'est. Tout un programme Bonne journée Daniel

Bjr,

Avez-vous déjà trouvé votre terrain? Je peut vous aider à y parvenir.

Toanina

Bonjour Toanina

j'étais à Mada début novembre et je viens juste de rentrer ! J'ai vu le terrain en question, mais il n'est pas sur que l'affaire puisse se concrétiser car l'Etat a depuis un projet dessus, mais comme le 1er ministre et le gouvernement viennent de changer, tt est encore possible. J'ai signé dernièrement la demande d'acquisition ! Je sais aussi que des Karana et des chinois sont sur le coup ! Mais alors dites-moi en message privé ce que vous pouvez me proposer ! à + Crdlt Daniel

Un terrain laissé libre au centre-ville d'ANTANANARIVO et proposé à un touriste de passage.

Très honnêtement, ça "sent l'embrouille".

Ne vous laissez pas "aveugler" par de prétendus intermédiaires.

Rassurez-vous

je connais ien les problm liés au foncier à Mada j'ai vu le terrain ; j'ai le certificat juridique pour l'instant, mais il est peu probable que la vente se fasse pour des raisons politiques ! rassurez-vous j'ai d'autres projets en vue qui avancent au rythme de Mada, et je prends ttes les précautions d'usage ! Merci à vous Cordialement Daniel

mais il est peu probable que la vente se fasse pour des raisons politiques !

Ici, il n'est question que d'argent.

A commencer par la politique !!!!!

"Votre" terrain ne serait-il pas situé dans une rue adjacente à l'Avenue de l'Indépendance ?

Non pas du tout !

Alors, c'est où ANALAKELY ?

Rassurez-vous, tous les tananariviens le connaissent ce terrain et personnne ne va "vous le pîquer".

S'il est dans cet état d'abandion depuis des dizaines et des dizaines d'années, c'est bien objectivement qu'il doit y avoir des raisons.

De même que si les "grandes" familles malgaches et karana, ainsi que les "noiuveaux" chinois, n'ont pas encore "fait main basse dessus".

Ca m'étonnerait quand même qu'un smple touriste, sans sousestimer bien entendu votre connaissance du droit foncier malgache, ni vos relations, parvienne à démêler un tel "sac de noeuds".

Le problème n'est pas là, puisque ce terrain est disponible et tt le monde le sait ! Chacun peut se renseigner, et tenter sa chance, sauf que pour l'instant tt est bloqué, et peut-être pour lgtps ! Il y a bien d'autres terrains à vendre sur Tana, plus ou moins intéressants ! Je ne suis pas pressé ! Et je ne suis pas qu'un simple touriste puisque je fais de l'humanitaire depuis 2006 avec qq opérations intéressantes cette année encore (cf supra), ma femme est malgache et sa famille habite Tana. D'autres projets sont en cours avec Emmanuel, le secrétaire général de la Région Analanjirofo à Fénérive, une école publique à Tamatave, l'Alliance française, et la bibliothèque de la fac de médecine de Tana, à qui nous allons offrir une grande encyclopédie médicale très spécialisée à destination des étudiants. Je ne me contente pas de dire, j'agis avec mon association "Lîle Rouge" - et bien d'autres actions encore + d'autres projets en cours pour une réalisation en 2012, 2013, 2014 et 2015 !

Voilà Ocean1 un aperçu de ce que fait le touriste "GDID69" ! Cordialement Daniel

Bonjour GDID69,

D'accord je reviendrai vers vous dès que mon message publique atteigne le niveau requis à 20.

A+

Toanina.

Salut si tjr en ligne Comment s'est reglé l'achat du terrain en centre ville, Et celui d'Ambatobe , KRIS

Bjr

j'en suis toujours au mm point ; depuis le président de la HAT a promis lors de ses voeux de donner ce terrain du centre ville pour la construction d'une maison de retraite, mais depuis rien ; il est toujours disponible et sa vente est bloquée. Tant que les élections ne seront pas passées, il ne se passera vraisemblablement rien.

Concernant celui d'Ambatobe, il y a déjà eu une demande de certificat d'acquisition par un occupant agricole du terrain, mais entretemps on m'a mis en garde sur l'éloignement de la ville et les risques liés à l'isolement ; une belle-soeur qui a un terrain depuis au moins 6 ans dans le secteur rencontre bien des problèmes.

J'avais regardé les appart du Panoramique, car la moitié reste invendue, mais trop chers.

J'ai eu d'autres propositions sur Tana et TMT mais des prix bien de trop élevés ; à ce prix là je préfère investir en France, et ça me rapporte, et aller à l'hotel pour l'instant à Mada. Le jour où je voudrai m'y installer je finirai par me décider.

reviens vers moi à l'occasion et je te dirai si mes acquisitions avancent : on peut acheter à Mada mais il ne faut pas le faire à n'importe quel prix. le marché se situe entre 15 à 50 € la m2 selon la ville, mais actuellement les vendeurs sont souvent trop gourmands et pour les terrains de l'Etat c'est compliqué.

à + Cordialement Daniel

J'avais regardé les appart du Panoramique, car la moitié reste invendue, mais trop chers.

J'ai eu d'autres propositions sur Tana et TMT mais des prix bien de trop élevés ; à ce prix là je préfère investir en France, et ça me rapporte, et aller à l'hotel pour l'instant à Mada. Le jour où je voudrai m'y installer je finirai par me décider.

reviens vers moi à l'occasion et je te dirai si mes acquisitions avancent : on peut acheter à Mada mais il ne faut pas le faire à n'importe quel prix. le marché se situe entre 15 à 50 € la m2 selon la ville, mais actuellement les vendeurs sont souvent trop gourmands et pour les terrains de l'Etat c'est compliqué.

Les prix tendent en effet à devenir déraisonnables.

Avec un budget de 50,00 Euros le m2 à ANTANANARIVO, on ne trouve rien dans les "bons" quartiers.

Très honnêtement, on se croirait dans une capitale "à la mode" ou en pleine expansion.

Ce qui, objectivement - et malheureusement -, n'est pas vraiment le cas.

Bjr

oui effectivement, ces prix sont déraisonnables, et d'autant plus que souvent ce sont des terrains que les occupants ont achetés à l'Etat pour moins d'un euro le m2, pour essayer ensuite de faire une énorme plus-value qui leur constitue un capital colossal à l'échelle du pays. Je ne suis pas pressé. Mon problème c'est que cet argent mis de côté pour payer un bien que j'achèterais à Mada, je ne peux pas le placer au mieux actuellement. il y a aussi une autre filière, celle des ventes sur saisie immobilière ; quand j'étais à Tana en juillet 2010, j'ai vu une annonce de vente par adjudication d'un immeuble d'une ex activité événementielle, mais je ne m'y suis pas davantage intéressé. J'attends les électins en espérant qu'elle auront lieu et je continuerai à activer des réseaux de gens influents, car à Mada ça sert au moins autant qu'en France. Crdlt

Bsr, Dans le meilleur des cas le "vendeur" d'un bien des domaines, s'il en a eu la concessio legalement, c'est à dire s'il a règlé les frais de la procédure: 1000 à 2000 euros maximum (3 à 6 millions d' ariary). Selon les règlements il en a la concession mais pas la propriété. Bien souvent les formalités n'ont pas été faites et il va falloir vous satisfaire du reçu délivré par les domaines au soit disant propriétaire. Il s'agit du reçu de la demande de concession (coût: 1000 fmg c.-à-d. 200 ariary) Il faut savoir que dans la pratique le premier demandeur est prioritaire même s'il n'engage pas la procedure. On ne parle plus dans ce cas de plus value.

Dans la pratique les malgaches ont pris l'habitude depuis l'indépendance de ne pas régler leurs obligations foncières. Les mutations sont encore bien souvent au nom d'un aïeul disparu et les héritiers sont dispersés. Que dire alors des illégitimes (qui ont les mêmes droits) issus de toutes les générations. Bien souvent les mutations sont faites avec de faux actes de notoriété étant donné qu'on ne sait pas ou sont les héritiers. Le nouveau propriétaire se trouve avec un vrai faux titre de propriété. Et bien souvent survient une 2ème arnaque quand un ou plusieurs "héritiers" réapparaissent et demandent l'annulation du titre, bien souvent avec la complicité des "vendeurs" qui espèrent récupérer leur bien. C'est une pratique courante entre malgaches, qui paralyse le fonctionnement des tribunaux. À l'heure actuelle la plupart des biens sont invendables à cause de problèmes de titres et d'héritages (4 a 5 générations de laxisme) Dans la pratique les gens se contentent d'un simple acte de vente au fokontany qui prend au passage taxes et commissions. C'est illégal mais c'est la pratique. Alors de temps a autres les domaines procèdent à des régularisations collectives (pour les paysans). Pauvre vazaha qui viendrait s'immiscer dans ce gros merdier ! Il y aura alors souvent une samaritaine pour faire le prête nom et là on entre de plein pied dans la 4ème dimension. Pour acquérir un bien en toute sécurité il faut se conformer aux règles strictes et préférer un bien titré dans les règles : ils sont rares. Il n'y a pas de solution miracle mais que des embrouilles en perspective. Spécialiste de l'immobilier, je possède de belles propriétés et de nombreuses terres acquises au fil des ans en périphérie de Tana. Je ne m'en plains pas mais je ne m'y aventurerai plus maintenant. Les terrains disponibles sont trop chers ou dans des zones difficiles d'accès ou trop éloignées. Avant la création du lycée français le m² a Ambatobe valait 10 000 fmg soit 2 000 ariary 0,75 euro. C'était il y a 15 ans. Aujourd'hui le m² vaut 100 fois plus cher. Plein centre il faut compter 500 000 AR le m², en périphérie 60 000 a 100 000 le m² A l'extérieur 10 000 a 30 000 AR le m² C'est cher mais Tana devient une mégalopole et s'étend vers les collines sacrées et la terre reste le meilleur placement et la taxation foncière est inexistante.il faut viser les terrains qui seront à proximité des futures rocades. Mais où et quand ? Si j'ai un conseil à donner ce serait d'acquérir un appartement dans une des programmes immobiliers du centre ville ( genre panorama) Ces appartements sont facilement accessibles aux étrangers. Songer aussi à la sécurité, il n'y a qu'à fermer à clé. Pas de personnel ni gardes, ni chiens, ni soucis permanents. Le rendement est très bon puisque recherché par les vazahas. Certains programmes éloignes du centre ville sont trop chers (Ambatobe) avec charges trop contraignantes. La pratique des vazahas et des karanes est de faire acheter le bien par un vrai prête nom et verrouiller l'affaire chez un notaire de confiance (il y en a encore) Attention aux plus values: dans la pratique aussi, les malgaches estiment que c'est à l'acheteur de payez toutes les taxes, dont la plus value. Grosse surprise du naïf quand le receveur lui demande de s'acquiter de la plus value du vendeur. Et tant que celle ci n'aura pas été réglée, il n'y aura JAMAIS délivrance du titre de propriété. Et c'est réparti pour la galère. Rassurez vous ce problème concerne surtout les malgaches.

Bonjour

merci pour ces précisions ; ce sujet est tellement complexxe que tout info est bonne à prendre. C'est l'idée de ma femme d'acheter plutôt un appartement en ville, et actuellement je prospecte via internet, mais je suis preneur de toute offre. Et comme vous le dites il faut être patient ; je l'ai été, mais ma patience a ses limites. A un moment il faut se décider, soit placer l'argent en France en attendant l'opportunité à Mada, mais en France les choix en matière de placements financiers ne sont plus légion. Et avec la politique de Flanby, les affaires ne cessent de s'aggraver : l'immobilier ne rapporte plus et on ne peut mm plus défiscaliser. Codialement Daniel

Bjr, Votre femme a raison. Le placement à Tana est bien meilleur qu'en France (taxés et frais minimes) Je suis en France justement pour mettre de l'ordre dans mon patrimoine foncier. C'est une autre galère, mais sans espoir celle là. Je préfère privilégier mon patrimoine malgache et me séparer du français contre productif. Tout peut changer en bien comme en mauvais. Le mieux est de contacter les constructeurs (colas, STB, construct) plutôt que les promoteurs. Comme je vous le disais les apparts partent vite et se revendent bien. Les bonnes affaires sont saisies dés la construction, il faut choisir le programme qui associe un promoteur solide et un constructeur fiable. Privilégiez le centre ville, un quartier residentiel, des accès routiers correctes, la proximité des taxis et des bus. Éviter la périphérie asphyxiée (Ambatobe Ambohibao) tant que de nouvelles voies n'ont pas été créées (rocades) donc attendre le règlement de la crise par la Communauté internationale. Ce qui est valable aujourd'hui ne le sera pas forcement demain. Des mon retour a Mada je vous tiens au courant de l'évolution et des programmes en cours.

Votre femme a raison. Le placement à Tana est bien meilleur qu'en France (taxés et frais minimes).

?????

J'avais, dans un premier temps, pensé avoir mal lu.

Des textes fonciers qui interdisent aux étrangers la pleine possession des terrains et des biens immeubles.

Une absence quasi-totale de recours vis à vis des locataires mauvais payeurs.

Je n'appellerai pas celà "meilleur".

Comme je vous le disais les apparts partent vite et se revendent bien. Les bonnes affaires sont saisies dés la construction, il faut choisir le programme qui associe un promoteur solide et un constructeur fiable.

Il y a a une demi-douzaine de projets d'immeubles "résidentiels" en stand-by dans le centre de ANTANANARIVO.

Faute de financements et d'acquéreurs potentiels, les promoteurs mettent tout ça "en veilleuse".

Ceux qui ont versé une - grosse - avance en "achetant sur plans" se mordent sérieusement les doigts.

Dans bon nombre d'immeubles achevés, les taux d'occupation ne dépassent pas les 75 %.

Le marché de l'immobilier actuel est avant tout soutenu par le blanchiment d'argent .

Que va-t-il se passer quand "ceux qui sont sous le robinet en ce moment" devront laisser la place ?

J'ai dit qu'il faut attendre le règlement de la crise politique et qu'il fallait choisir la bonne association promoteur constructeur. Je ne faisais pas allusion aux programmes résidentiels en stand by mais aux projets réalisés dont tous les appartements ont été vendus. En matiere de logements neufs dans des projets de qualité, au centre de Tana, la demande (en général des familles franco malgache résidant en France) reste plus forte que l'offre. Personnellement je ne comprends pas les étrangers qui s'obstinent a vouloir accès à la propriété à Madagascar sans y avoir des attaches familiales ou le centre de ses activités professionnelles. C'est la raison pour laquelle je me défais de mes investissements en France où je n'ai plus vraiment d'attaches depuis une trentaine d'années. 6 FF le m2 à Ambatobe en 1995 revendu 100 euros en 2010 (en toute égalité) ce n'est pas d'un bon rendement pour vous ? Cette forte plus value est en partie due à l'effet "lycée français" mais il était prévisible. Encore ne fallait il pas tomber tête baissé dans une embrouille. C'est ce qui différencie un pro d'un gogo

Quelques prix corrects À Tana centre Ankorondrano Ivandry 150 à 200 euros le m² Communes périphériques 20 à 40 euros selon situation Bien malin celui qui trouve un terrain aménagé avec de "vrais " papiers à des prix inférieurs. Si vous êtes intéressé je vous cède pour 10 euros le m2, un terrain à fort potentiel dans la périphérie de l'aéroport. Avec titre de propriété en règle. Le seul problème c'est sa surface: 25 hectares non morcelables.