Achat d'un hôtel à Madagascar: risques éventuels?

salut le gros pbs c est qu a diego et meme a ramena tu trouves mieux ou aussi bien avec des chambres a maxi 20 euros alors la tu n es plus raccord avec la concurrence surtout quand on sait ou est c est hotel au niveau baignade (boue et bain impossible de plus la piscine est d eau de mer on connait les pbs d entretien d une piscine a l eau de mer (corrosion) pour le taux de remplissage meme 30% me parait le maxi :ne pas oublier qu a mada entre debut janvier et la mi avril pratiquement aucun touriste a plus

j'essais d'aller dans ton sens!!! ( les calculs) pour info j'ai été gérant de société pendant 25 ans....au plaisir. bye

Bonjour à tous

Pour aller dans le sens de Hcgaia.

Puisqu'il est très difficile de connaître le taux de remplissage et que nous n'avons pas le compte d'exploitation, il y a une formule qui permettrait de se donner une "petite idée" de la valeur du fond.

Le vendeur parle dans la note publiée sur le Net d'un CA de 70 K€ par an (en progression de 25 à 30 % par...ce qui laisse supposer qu'il tient ses comptes à jour !)

Un résultat net annuel (bénéfice) après impôts et taxes peut être exprimé en % du C.A.

Hypothèse sur un résultat Exceptionnel à 2 chiffres de 20% Net (de quoi rêver déjà)... 70.000 € x 20 % = 14.000 € ...ce qui serait une première base pour calculer la valeur maxi du fond : soit dans la fourchette haute de 5 année de résultats = 5 x 14 K€ = 70 K€ !

Hypothèse sur un résultat Normal à 1 chiffre de 5 % Net (plus courant dans le commerce)... 70 K€ x 5 % = 3.500 €...ce qui serait une seconde base pour calculer la valeur mini du fond : soit dans la fourchette haute de 5 année de résultats = 5 x 3, 5 K€ = 17, 5 K€ !

La valeur du fond de commerce se situerait dans cette fourchette de prix et encore il faut tenir compte en plus des prestations offertes par les concurrents du secteur...

La valeur des murs: plus difficle à évaluer car il faut aller sur place et faire une étude précise de l'état des lieux, des équipements...etc...avec des conseillers techniques du bâtiment et de l'hôtellerie...et comparer avec des structures équivalentes dans le secteur.

Hypothèse d'une valeur comprise entre 100 et 150 K€ ....( et je pense être très, très, très généreux....mais dans le doute !)

Valeur Fond du commerce + valeur des Murs donneraient une valeur mini de 117, 5K€ et une valeur maxi de 220 K€ de cette affaire !

Le prix de vente de l'hôtel demandé par le vendeur est de : 320 K€ ....!

Hors ce qui donne de la valeur ajoutée à une affaire comme celle la: c'est le C.A et le bénéfice réalisé pour amortir le plus rapidement possible le prix de l'hôtel.

Donc tenir le raisonnement suivant: combien d'années me faudra t -il pour amortir le montant de mon investissement !!! (P.A TTC de l'hôtel divisé par bénéfice).....

Cordialement Alban

pour Polorun : gérant ne veut pas dire gestionnaire....

Alband, merci pour cette analyse qui me semble être pertinente et proche de la réalité de cette opération compte tenu des infos complémentaires données par le proprio.. Par ailleurs il semblerait que ce dernier pourrait avoir un pb de pas géométrique voire de permis de construire ! En tout état de cause des soucis au niveau de la production des registres d'exploitation (K-bis et cie...). Le proprio affiche malgré tout un solde d'exploitation bénéficiaire d'environ 50 % par an ce qui me semble exorbitant même si on tire sur tout et notamment les rémunérations des personnels !! Il serait indispensable de demander un quitus fiscal et social auprès de l'administration pour connaitre la réalité des paiements antérieurs des taxes etc... En dehors de cette affaire, connais tu d'autres opportunités actuelles de vente de ce type d'hôtel (ou simplement de fond de commerce ) dans le Nord de Mada ?

Bonjour Xavreunion

Merci de nous donner de tes nouvelles !

"Le proprio affiche malgré tout un solde d'exploitation bénéficiaire d'environ 50 % par an..."

Donc qu'il prouve ses affirmations en te fournissant un bilan ou un compte d'exploitation ou des documents administratifs de paiement des taxes et IS...etc !

Pour le foncier d'autres sur ce Forum ont donné leur avis sur les pièges administratifs à Mada...leur demander leurs expériences et avis....

Non je ne connais pas d'affaires de ce genre sur Mada et ne suis pas allé encore dans le Nord....d'autres sur ce Forum pourront peut être te donner des infos.

Jipi et Le Malgache semblent très bien connaître Mada...et d'autres aussi.

Je serai à Saint Gilles du 05 au 15 novembre prochain...si tu veux on pourrait se rencontrer.

Cordialement Alban

salut mais la vous parlez completement dans le vide tout ça c est juste fabrique pour la vente dans le coin le taux de remplissage ne peux pas etre supperieur a 45% maxi et la je parle d hotel super bien place a diego je precise que sur cette route il y a deja deux hotels dont un tres hauts gammes (en entrant a ramena ) totalement abandonne (surement parce qu il y avait trop de client) savez vous que l hotel le plus chic de diego qui parche avec bcp de TO :le grand hotel (appertenant a un groupe) est pratiquement vide au moins 4 mois par ans et on y trouve des chambres (90 E TOUTE L ANNEE SANS PBS) a diego toute l annee meme en periode de tres haute freqentation on trouve toujours une chambre d hotel!!! a part le blue note au debut de la route de ramena et la case en falafa a ramena tous les autres hotels sont pratiquement deficitaire a plus

Jipi

Compte tenu des hypothèses de valorisation et des velléités du vendeur, de ta connaissance du terrain : tu confirmes que cette affaire n'est pas viable...voir plus que foireuse !

J'ai cru comprendre dans le dernier message de Xavreunion que celui-ci a commencé à tirer les mêmes conclusions que nous....!!!

Merci Jipi pour ton commentaire très explicite.

Alban

NB : sans doute parles tu de l'hôtel Alamanda à Diego ?

oui plus que foireuse d autant comme le dit plus haut polorun il y a un voisin particulierement penible et procedurie (c est dailleurs une des raisons essentielles de la vente) sur diego INDISPENSABLE d aller sur place et d etudier la question avec tres grande minutie a plus

salut moi je suis un francais sur tana et je te conseil plus une affaire dans la capital c plus sur pour ton investisement moi je vai vendre bientot mon affaire si tu veut, c une salle de machines a sous situe dans un quartier populaire c une affaire tres rentable et en regle, je te dis ca on c jamais si tu peut etre interreser mais biensur rien a voir avec un hotel mais beaucoup plus facile a gerer voila. bye

merci de tous ces renseignements. Quel est le nom de l'hôtel mitoyen des cocotiers ? Je continue de penser que cet hôtel ne demande qu'à prospérer en s'appuyant sur les excellentes références sur le guide du Routard et le Lonely Planet. Eux ils ne parlent pas de problème de moustiques etc... au contraire Je sais par ailleurs que la clientèle (actuellement faible je le reconnais) est satisfaite de la prestation même si un peu chère ! Pour jipi, quand je parlai de 50 % de bénéfice d'exploitation je ne supposai pas 100 % de remplissage. Sur la base d'environ 700 nuitées par an divisé par 300 journées d'ouverture ... fais le calcul ! Sur le fond, cela apparait difficile et dangereux de commercer avec Mada. J'avais cru comprendre que le pays avait fait le choix politique depuis 2002 d'estimer que son avenir passait par la rentrée de devises, de commerce international et de tourisme et qu'il ouvrait les bras aux investisseurs étrangers. Me serais je trompé ?

salut tu penses ce que tu veux mais si tes references sont les guides : routard et planet qui ne passe la que tous les trois ans au mieux bonjour les infos au moins tu ne pourras pas dire que tu n as pas ete prevenu je passerai te voir fin 2009 et on verra si il n y a pas de mousitque moi je l ai teste avec mon corps !! ça je peux le dire mais on ne peut rien de plus pour toi soa vadia a plus

Xav

Bon maintenant tu as l'avis de plusieurs membres que tu as toi même sollicité...

C'est à toi de décider de ton invest et de prendre tes responsabilités d'entrepreneur !

Mais un dernier conseil:

ne t'emballes pas, prends tout ton temps pour étudier cet achat, va sur place comme client pendant 1 mois ou plus, infiltres toi dans la population locale pour obtenir des infos, essayes d'évaluer le prix de la construction en neuf dans le secteur de Diégo, compare avec les hôtels concurrents qui tournent ou pas, regardes l'équipement de la cuisine sur la - feuille de vente - ( 2 gazinères, 1 frigo et 1 congèle pas de la dernière heure..) et le reste...etc.

De toute façon ne te fais pas de soucis, cette "affaire" ne s'envolera pas demain matin...!

Pousse le vendeur au maximum de la négociation et vois jusqu'où il est prêt à aller pour se "débarrasser" de son affaire...!

Plus il baissera son prix et moins l'intérêt d'acheter cet hôtel sera ! Car cela voudra dire que lui même ne croit plus dans la valeur de son affaire ...

Cordialement Alban

Salut à tous,

A la vue de vos commentaires (a tous) je commence à flipper d'investir à Mada. Effectivement, je pense que le prix de cet hotel ne devrait pas dépasser 150k€. Mais si c'est pour se faire éjecter au bout d'1 an, emmerder par le probloc d'a coté, se faire bouffer par les moustiques, changer les pompes de la piscine tous les 4 matins, se faire chier 4 mois parce qu'il n'y a pas de clients, changer les suspenssions de la voiture tous les mois, ne pas pouvoir se baigner car pas de plage.....ect....., je pense que je vais arreter la mes envies d'investir. Je suis persuadé que vous avez tous raisons. Mais ne pensez vous pas qu'il est préférable de voir le verre à moitié plein que à moitié vide. Je pense pour ma part qu'il doit y avoir de belles histoires quand meme à Mada.

Bonjour Faeten:

Sage réflexion....

"ne pensez vous pas qu'il est préférable de voir le verre à moitié plein que à moitié vide."

Ou: "le compte bancaire à moitié vide plutôt que moitié plein."

Ou pire: "le compte bancaire complétement vide plutôt que complétement plein"

C'est à toi de voir suivant les risques financiers que tu comptes prendre....

Madagascar est une très belle île, envoûtante et attachante.

Mieux vaut avoir des bons souvenirs de touriste content que des regrêts d'investisseur plumé.

Il convient donc d'être extrèmement prudent et d'écouter un minimum ceux qui connaissent très bien Mada.

Je précise que je n'en fais pas partie.

Et puis il semble que le climat politique et économique est en train de changer à Mada.... et pas dans le bon sens. (lire les journeaux disponibles sur le net l'Express de Mada et La Tribune)

Cordialement Alban

Je n'ai pas dit que j'allais acheter car j'ai quand même bien entendu toutes vos observations ! J'exprimai simplement, un peu comme Faeten, mon incompréhension face à l'envolée des critiques et du relevé exclusif des aspects négatifs d'une potentielle transaction. Bien sur il faut être prudent, bien sur il faut faire taire les aspects pulsionnels, émotionnels et impatients de l'achat coup de coeur. Mais il existe toujours chez l'autre des aspects positifs, tout le monde n'est peut être pas un escroc, toute vente n'est peut être pas une arnaque ou alors il faut faire savoir qu'à Mada tous les vendeurs sont malhonnêtes, que l'Etat expulse pour un oui ou pour un non tout investisseur indélicat, que ce même Etat se garde la possibilité de récupérer sa terre à tout moment (c'est tout l'intérêt du bail amphythéotique), que les étrangers ne sont dignes d'intérêt que dans un passage touristique court et rapporteur de devises etc...Bref qu'il vaudrait bien mieux aller ailleurs dépenser nos quelques sous et que Mada reste aux malgaches !

Rappel pour info:

"Le Bail emphytéotique ou emphytéose (parfois emphythéose, « action de planter ») est un bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans mais pouvant atteindre 999 ans dans certains pays, qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds en échange d’un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l’emphytéote. La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L’emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail."

Donc il suffit de trouver le bon "moyen juridique" ou autre sale combine pour casser le bail : et adieu à tous les invests !

salut je repete on n est pas ici pour te dissuader mais pour te prevenir c est tout pense tu que les qqes hotels qui ont fait faillite dans le coin c est une vue de lesprit si tu veux t investir a mada dans un hotel il vaut miieux dans tous les cas le faire toi meme (ou le faire faire) mais je repete que meme a 150000euros c est une tres grosse arnaque crois tu sincerement que si c etait une affaire il aurait besoin de passer par internet il y a assez de vazaha a mada et a diego a l affut des vazahas qui veulent vendre apres un pbs qqonque reflechit bien au lieu de t enteter tu es deçu parce que comme trop de gens tu ne lis ce que tu voulais lire ici mais il vaut mieux le savoir avant parce qu apres c est : veloma vola a plus

Ok Alband, Je pense avoir compris maintenant que les Malgaches ne veulent pas voir arriver des investisseurs tel que moi. Je crois qu'ils prefèrent voir arriver de gros investisseurs qui auront la possibilité de construire de gros complex hotelier. Si c'est reellement le cas, ils pourriront l'ile en un rien de temps. Car si des gens comme moi sont prets à payer le salaire maxi pour les Malgaches, je sais par expérience que ce ne sera pas leur cas. Par contre, le bénef sera pour le gouvernement (obligation d'investir dans des infrastructures appropriées comme les routes voire un aeroport). Il suffit de voir ce qui a été fait en République Dominicaine ou plus proche de chez nous a Fuerteventura. Pour nous, il ne reste plus que la baraque à frittes sur le parking de Bricorama. C'est vraiment regretable...

Réflexion générale:

Je crois que comme tous les pays qui ont été colonisés, Madagascar garde encore en mémoire cette période... (150 ans environs)

Les lois mises en place sont souvent inspirées par cette mémoire et elles servent d'après eux, je pense, à se protéger d'un retour du colonialisme par l'économie et "l'immigration-retour d'investisseurs colons"...!

Peut-on leur en vouloir...?

Malheureussement par cette politique, en ne voulant pas s'ouvrir au monde extérieur ou mieux garder la main mise sur l'économie au profit de certaines castes, nantis ou politiques, ne permettra pas à ce pays de se développer et d'enrayer la misère profonde de son peuple.

Qui je le repète meriterait mieux que cela....les malgaches sont très talentueux dans beaucoup de domaines...et plus encore !

Par contre je ne pense pas que pour le tourisme il faille investir dans des "petites" affaires....

Il faudrait de très gros investissements pour développer le tourisme à Mada et ce ne sont que des groupes puissants, plus ou moins acoquinés au pouvoir, pour en tirer les meilleurs bénéfices réciproques, qui peuvent relever le défit.

Ce qui ne coûterait pratiquement rien au pouvoir public qui n'aurait à charge que les infrastructures routière et toutes les autres, dont les Malgaches seraient les premiers bénéficiaires.

Regarder ce qui se passe dans les pays du Golf et le changement d'orientation sur les investissements...que des plages et du sable et pourtant le tourisme à fond ...

Alors que Mada est un grand pays, presqu'un continent à elle seule et d'une beauté à coupé le souffle!

On pourrait d'ailleurs essayer d'éléver le débat sur ce sujet dans ce Forum.

Cordialement Alban

BONJOUR, Je regrette d'intervenir un peu tardivement sur ce forum, et suis vraiment navré que les acheteurs potentiels ce cet hotel aient été plutot déconseillés d'investir que conseillés au vrai sens du terme. j'ai été propriétaire, gérant, a madagascar d'un hotel de 20 bungalows que j'ai vendu recemment. Depuis 2002 et surtout 2004/2005 l'etat malgache a fait un effort considérable pour attirer les investisseurs dans le domaine du tourisme, pour normaliser les infrastructures existantes et pour securiser les investissements. La premiere chose que l'on doit faire pour une reprise d'activité ou une creation est de demander auprés des domaines un etat de la situation juridique du terrain(a qui il appartient, bail existant...ect) Se rapprocher ensuite de la cci la plus proche, celles ci ont été dotées depuis 1 ou 2 an de gens tres competents capables de vous accompagner dans vos demarches administratives tant d'acquisition que de séjour. Il est primordial de demander auprés de l'ancien propriétaire l'autorisation d'activité délivrée par le ministere du tourisme, et l'etat 211bis delivré par les services fiscaux...c'est la preuve que l'etablissement est a jour de toutes sortes de redevances fiscales. Maintenant en ce qui concerne le prix d'une affaire elle depend du foncier bati et non bati et du commerce.Contrairement a ce que bcp pensent a mada la terre peut appartenir a un etranger(acquisition avec projet global de 500000$ valorisé dans les trois ans). La constuction coute en moyenne 250eur le m2(excepté nosy be)avec confort moyen, electricié, carrelage, sanitaire, wc, clim. Compte tenu du niveau des charges a mada, Il est tout a fait raisonnable de penser qu'une affaire de CA 70000eur laisse entre 20 et 30000eur de resulat net. Si j'ai pu eclairer un peu votre lanterne j'en serai trés heureux.

salut sauf que l hotel en question meme au prix fort c est loin d etre un investissement de 500000$ de plus pour investir plus de cette somme il faut deja passer par d autres circuit que par internet il me semble pourquoi avez vous vendu votre hotel, et ou il se trouvait ? quel etait sont nom? apres je vous dirai mon avis sur votre post a plus

Je souhaite apporter des elements concrets a ce forum....et non passer mon temps comme bcp de gens qui trainent a Mada...a essayer de demonter ce qui existe!!

merci d avoir repondu a ma question a propos de votre hotel ceci n est pas tres constructif pour la veracite de vos dire a plus

Je n'ai pas mis en cause vos connaissances;pisque vous n'en avez avançé aucune... mais je conteste votre objectivité.

je ne vois pas en quoi j aurai a avancer qqes choses a qq un qui ne veut ou ne peut pas dire quel hotel il a vendu et pourquoi surtout ne vous inquietez pas pour moi je connais mada depuis 1965 et surtout je ne vous attend pas pour des infos du genre que vous donnez qui sont connus de tous je vous repete que les investisseurs de plus 500000$ il ne sont pas ici sur le forum il y a d autres circuit bcp plus serieux a plus

Bonjour Monsieur,

je vois que vous avez pris le temps de vous inscrire sur le forum avant-hier pour venir faire profiter de votre expérience l'investisseur potentiel qui est à l'origine de cette discussion!

Tout d'abord je tiens à vous remercier de cette démarche et en profite pour vous poser quelques questions!

Bon nombre de personnes qui sont intervenus sur cette discussion ne sont pas des professionnels du tourisme et c'est au professionnel que je m'adresse:

A votre avis, alors que Madagascar est une destination en vogue, que le code des investissements s'est modernisé, que la sécurité des investisseurs semble établie, est-ce vraiment le moment pour revendre?

D'après les chiffres disponibles sur les flux de voyageurs entre 2002 et 2007, la destination Madagascar est en train de progresser très nettement. Les chambres disponibles sont (d'après les rapports disponibles auprès de l'EBM) largement inférieures à la demande. N'est_il pas logique d'attendre 2 ou 3 années de plus afin de vendre au plus fort?

En espérant une réponse de votre part!

Bonjour Monsieur GASY. Tout d'abord merci pour vos questions qui me semblent dénudées d'arrieres pensées. Bien sur que je me suis posée la question"est ce le moment de vendre, alors que tous les indicateurs sont au vert.?...abstraction faite de la politique!!) J'ai débarqué a mada en 64 et j'ai tenu plusieurs entreprises(pas a mada)et mon experience m'a conduit a m'en separer au moment ou "ca allait bien" Trois années, de plus, aprés huit ans...pourquoi pas, mais a 63 ans je suis en retraite, ok c'est bon! ET puis vous connaissez certainement la citation prétée au Gal de Gaulle... "Madagascar est un pays d'avenir est il le restera" C'est vrai Mada est deficitaire en nb de lits(de qualité)mais cela sur une periode tres courte.Et puis parlons du tourisme....j'ai bien dit Tourisme.60% des touristes sont des hommes seuls75% d'entre eux ont entre 50 et 60 ans...tiens comme c'est etrange? Bien a vous Monsieur GASY manaraka indray Alanus

il y a un loi malgache dites des "pas géomètriques" qui empêche de louer( gérance ..etc...) un bien sur un lieu situé à xxxx mètres de la mer...........(sauf l'expoitant à son nom propre pour lequel il a été enregistré légalement à le droit d'exploité)..bye

Je vous remercie de votre réponse!

Effectivement mes questions appellent à la réflexion, car cette discussion est initiée par une personne qui va peut-être choisir de venir investir à Madagascar.

Que Madagascar a besoin de se développer, et que le tourisme est un secteur d'activité porteur. Toute personne qui donne des informations sur ce forum engage sa crédibilité, et je m'adresse à vous en vous considérant à priori comme à un professionnel honnête et fiable!

Libre à vous de prendre la mouche, c'est beaucoup plus facile que de développer votre argumentation!

Si j'ai bien compris, vous me confirmez (en tant que professionnel) que ce n'est pas le moment de vendre?

Je n'ai pas vraiment compris ce que vous vouliez faire passer comme message avec vos statistiques !

En fait je ne comprends pas vraiment le sens de votre message, lorsque vous vous adressez à l'investisseur potentiel c'est un discours plutôt positif !

Et maintenant que vous vous adressez à moi les termes sont plutôt différents !

En règle générale lorsque l'on cite cette phrase de De Gaulle ce n'est pas vraiment à connotation positive!

Donc, pour résumer: en tant que professionnel vous conseillez à cette personne d'investir dans cet hôtel ou non?

J'ai posé une question simple et qui ne devrait normalement pas susciter de réaction agressive de votre part!

D'autant qu'il ne s'agit que de donner une information, nous ne sommes pas en pleine négociation commerciale!

Je vous souhaite une belle journée!

Pour resumer: OUI, bien sur que j'encourage ces investisseurs potentiels a venir a Madagascar, mais ils doivent s'entourer de precautions que j'evoquais dans mon premier mail, mais ils doivent avant tout connaitre un mini sur Mada....et entre autre la mentalité de vahazas qui y trainent.."c'est pas le haut du panier". OUI, je m'insurge contre les gens qui pensent tout connaitre, donnent des conseils, mais en fait sont des détracteurs. Alors pour la question de vendre, bien sur que ca n'est pas le moment si on y a investi depuis 3 ou 4 ans, par contre si l'investissement est plus ancien on comprendra qu'en raison des evenements passés certains seront heureux de recupérer leur mise! Sur la citation prétée a CDG c'est simplement pour attirer l'attention sur le fait qu'on ne fait pas fortune dans la grande ile, mais par contre on peut y avoir une excellente qualité de vie. Pour les stats, simplement pour dire qu'il ne faut pas s'attendre a un tourisme familial mais plutot a un tourisme sexuel...et puis comme on dit "l'argent n'a pas d'odeur"sauf peut etre a mada. veloma

Cher Monsieur,

merci pour votre réponse qui est claire.

Cette discussion est ici pour avoir des avis avertis, comme le votre! C'est ainsi que l'on peut se faire une première idée! avoir accès à certaines données, qui ne seraient peut-être pas dévoilées dans un cabinet juridique!

je vous en remercie, en espérant que cela pourra servir à qui de droit!

je vous souhaite une bonne soirée.

Bonjour et merci pour cette reflexion plutot positive (pour une fois).

Ohabolana : antoandro faka ronono ka ilaozan'ny omby mihahaka

Un gérant qui ne gère pas son établissement !!!c'est grave..Par contre, il peut se faire assisté par un comptable ou expert comptable, si les prix de revient ou les chiffres ne sont pas sa tasse de thé........ A plus..

Pour avoir un résultat d'exploitation digne de ce nom à Diego!!!!!!avec l'administration.........Bon courage...Mission impossible, puisque aucun contrôles...(tva, achats, factures, etc......comme on veut!!!)bye

J'ai investi à Mada, donc je peux donner mon avis ( perdu 25000 euros) si cet hotel avait l'eau courante, l'électricité je serais d'accord avec vous pour investir.........Mais!!!!!!!!!!!!!!!!délestage électricité à 50% par jour dans ce secteur( donc groupe= carburant= frais en plus) eau de source je suppose car pas d'eau dans ce secteur, comment faire si la source sèche ou autres......(les zébus sont prioritaires sur les hotels dans cette région) Il faut savoir tout cela avant d'investir !!!et donner son avis..Au revoir Monsieur.

Bonsoir,

Merci pour tes commentaires! Je pense également que ceux d'Alanus sont égalements bons à prendre. Il a eu sont expérience qu'il accepte de partager avec les autres. La sienne a été bonne, mais pas la tienne. Je comprends aisément ton amertume! Si j'avais perdu 25k€ je serais dans une furie noire comme toi. Mais en France c'est la meme chose! X personnes déposent le bilan chaques jour pour X raisons! Et X personnes se font des cou... en or et la pour le coup, de bonnes raisons! En meme temps, ton expérience est très interessante car elle oblige à refléchir d'avantage et surrement éviter les pièges.

Salut à tous

Et ben ! je rentre du boulot et je constate que la discussion s'est bien animée...temps mieux !

Le temps de lire vos messages en profondeur et j'essayerai de donner un "petit" avis...sur le sujet initial de cette discussion.

@ + Alban

Bof moi ce que j'en dit!!!!!!!!!c'est du passé ....mais c'était tout près de l'hotel que tu voulais acheté alors!!!!!!!!!!(quand je dis que les zébus sont prioritaires pour boirent aux 2 ou 3 sources, je sais de quoi je parle....) quand j'achetais 80 litres de GO pour produire l'électricité pour les clims de 2 bungalows occupés et 3 frigo, et la pompe qui puisait l'eau à la source (par gravité) à 300 mètres..etc......je sais de quoi je parle....) bye. Une galère qui m'a marquée à jamais.... en plus le propriétaire était français....le comble!!!!!!!!!!!!!!!bye...

Bonsoir,

Lemalgache et Jipi je ne comprends pas vos messages au sujet de Alanus. Il a expliqué son expérience avec précision et apporte des éléments interressants à cette discussion.

Alors pourquoi prenez-vous ce ton avec lui ?? Votre "bonsoir Monsieur" franchement est un peu deplacé même si cela prouve que vous avez une belle éducation, on ressent bien un certain agacement.

Et puis quelle importance de savoir ou ce trouve son établissement et pourquoi il a vendu !!

Aucune animosité personnelle envers vous Lemalgache et Jipi, vous savez que j'apprécie vos posts.

Alanus, votre pseudo m' amuse, j'imagine que vous ne l'avez pas choisi par hasard !!! lollll 😏😏😏 Une mauvaise expérience ?? 😛

Bonne soirée

Cordialement😉

Bonjour Monsieur Alanus:

Je me permets d'intervenir sur certains de vos propos: "Je regrette d'intervenir un peu tardivement sur ce forum..."

Ne vous excusez pas d'intervenir sur ce Forum: celui-ci est une communauté ouverte aux personnes de bonne volonté et qui peuvent essayer de donner un avis, une bonne connaissance du pays ou de conseiller sur leur expérience professionnelle les personnes désireuses de les recevoir.

Par contre comme nouveau venu il serait intérressant que vous remplissiez sincèrement le formulaire proposé aux nouveaux membres: afin que nous puissions connaître un peu mieux votre profil….

"...et suis vraiment navré que les acheteurs potentiels ce cet hôtel aient été plutot déconseillés d'investir que conseillés au vrai sens du terme".

Vous aurez pu remarquer que plusieurs avis, techniques, pratiques, financiers, exprériences et bonnes connaissances du terrain sont arrivés à la même conclusion que cet hôtel au prix de 320 K€, parraissait "surévalué" et qu’ il représentait des risques très hasardeux pouvant mener rapidement l'acheteur à une déconfiture: notamment par une absence de connaissance de la région, de ses pratiques, du voisinage et de l’envirronnement de l’ hôtel.

A aucun moment ceux-ci déconseillent totalement de venir investir à Madagascar : mais seulement de faire très attention et d’étudier bien toutes les lois en vigueur et de venir sur place pour évaluer la situation.

Ce que d'ailleurs vous consentez à reconnaître peu aprés dans votre intervention.

Jipi a même dit qu’à ce prix là : il vallait mieux créer (construire du neuf) que d’acheter cet hôtel qui se situe dans un secteur qu’il connaît très bien.

« …acquisition avec projet global de 500000 $ valorisé dans les trois ans. »

Ce qui représente donc environ 350.000 € soit un peu plus que le prix de l’hôtel demandé. Et ce qui conforte l’ idée de créer une structure neuve, à l’endroit le mieux choisi après étude libre et réfléchie plutôt qu’un achat d’ un bien déjà éxistant dont on ne connaît ni l’historique et encore moins les comptes…..

« …La constuction coute en moyenne 250 eur le m2 (excepté nosy be) avec confort moyen, electricié, carrelage, sanitaire, wc, clim… »

Voila une information intérressante pour tous les investisseurs. Et ce qui pourrait permettre à Xavreunion d’ évaluer le prix éxact du foncier….

« Compte tenu du niveau des charges a mada, Il est tout a fait raisonnable de penser qu'une affaire de CA 70.000 eur laisse entre 20 et 30.000 eur de résulat net. »

Sur une hypothèse de résultat net de 25.000 € par an : il faudra 12, 8 années pour amortir la valeur de l’investissement...!

Puisque vous avez été dans les affaires : vous devez savoir que le retour sur investissement de dois pas exceder plus de 5 ans dans ce type de commerce.

D’autant qu’ en 12, 8 années il peut se passer beaucoup de choses dans ce pays qui quoi que vous affirmiez, n’assure pas à 100% la propriété des biens…..

« Et puis parlons du tourisme....j'ai bien dit Tourisme.60% des touristes sont des hommes seuls75% d'entre eux ont entre 50 et 60 ans...tiens comme c'est etrange »

« Pour les stats, simplement pour dire qu'il ne faut pas s'attendre a un tourisme familial mais plutot a un tourisme sexuel »

Ce qui rend encore plus hasardeux cet investissement, car si vos chiffres sont éxacts, les « bons touristes » ce qu’est en droit d’attendre l’investisseur, ne seraient que de 40 % sur un secteur nord peu fréquenté et où la concurrence est exacerbée entre les hôtels pour ne pas dire en guerre permanente pour éliminer l’autre par tous les moyens….

D’ailleurs à ce sujet cela me conforte dans l’idée qu’il faut doter Madagascar d’infrastructures et de beaux hôtels afin de faire venir une autre clientèle, plus aisée et plus apte à dépenser son argent… Ce qui permettrait à la population locale d’ espérer obtenir des retombées en terme d’ emplois stables, de routes, d’eau courante, d’ électricité, de téléphone etc…. et c’est au minimun cela dont le pays a besoin.

Encore faut-il, pour obtenir ce résultat, une politique économique et touristique volontariste qui ne peut passer que par un changement radical de certaines Lois et de la reconnaissance du droit fondamental à la propriété inscrite dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 :

Art. 17. - La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.

Pour conclure:

« ....et entre autre la mentalité de vahazas qui y trainent.."c'est pas le haut du panier".

Sur ce dernier point j’ajouterai même que certains de nos «compatriotes» résidants ne donnent pas aux Malgaches une image reluisante de la France….mais ces espèces de faux investisseurs pleins de casseroles pour la plus part ou les nostalgiques des colonies ont déjà un pied, voir plus, dans la tombe….

Il faut espérer que d’autres jeunes investisseurs honnêtes et sérieux qui rêvent de partir tenter leur chance dans ce pays, où il y a tout à faire et à prouver, viennent les remplacer rapidement et donner une vraie image de la France et des valeurs dont nous nous sommes fait le chantre….

Cordialement Alban

Bonjour Michel,

Bonsoir Monsieur, parce que bonsoir Alanus cela pourrait prêter à confusion!

Pour ce qui est du reste, je m'adresse à un inconnu et le vouvoiement me parait de mise.

Ensuite, aux investisseurs potentiels de faire une synthèse des informations qu'ils ont eu.

Je n'ai aucun intérêt particulier dans cette discussion, si ce n'est le désir de voir le tourisme se développer à Madagascar de manière durable!

Les questions qui ont été posées et les réponses qui ont été faites parleront à ceux qui sont concernés!

J'espère que cette réponse ne sera pas mal interprétée!

Bonne journée depuis Tamatave! (un ciel bleu sans nuages, depuis une quinzaine on se croirait sur la côte-Ouest!)

Bonjour lemalgache,

"Bonsoir Monsieur, parce que bonsoir Alanus cela pourrait prêter à confusion!"

LOlll, c'est vrai que son pseudo ......

Ciel bleu, tu as de la chance. ici (Paris) c'est presque l'automne !!

j'arrive dans deux semaines, malheureusement pour un court séjour et obligé de rester à Tana.

Bonne journée

Cordialement😉

PS: Jipi, tu m'as presque convaincu.

Tongava soa pour ton voyage Michel !

Bonjour Madame ou...Mademoiselle Non alanus c'est simplement que mon prenom est Alain, et comme on m'a appris que mes ancetres etaient des gaulois ou bien des romains j'ai pensé(certainement a tort) qu'alain se disait...alanus en romain...et puis merci pour votre soutien.

BONJOUR MONSIEUR ALBAND Je ne peux vous repondre maintenant mais je le ferai dés lundi a mon retour de w-end cdlt

ALAIN (Saint), Alanus, confesseur en Bretagne, honoré le 9 septembre. Personnages remarquables qui ont porté le nom d'Alain : Chartier, écrivain et poètefrançais, surnommé de son temps le Père de l'éloquence française (1386-1458)

Bonjour Alain

Nous attendons tous votre réponse avec impatience et, si possible, vous n'oublierez pas de remplir votre profil pour une meilleure connaissance de vous.

Si vous pouviez en tant que professionnel, nous donner votre avis financier sur l'intérêt ou non d'acheter cet hôtel, et si oui à quel prix estimatif : nos investisseurs potentiels Xavreunion et Faeten vous en seraient certainement très reconnaissants....?

Vous en remerciant d'avence Alban

Bonjour Alband et Alain,

Je voudrais dans un premier temps vous remercier pour vos commentaires qui me son vraiment utiles. Je suis également impatient d’avoir l’avis d’Alain concernant son expérience positive. Après avoir échangé quelques mail avec le propriétaire, je suis maintenant un peu plus confiant quant à cette acquisition. Certe, le prix reste élevé ! mais je suis persuadé qu’avec les éléments précieux que tu (Alain) pourras me donner, je serai un peu plus à l’aise pour une bonne négociation. Dans un deuxième temps, je voudrais également vous remercier pour vos commentaires assez objectifs. Vivant actuellement en métropole, votre avis est vraiment déterminant pour avoir une idée de l’intérêt d’investir ou non à Madagascar. Pour finir ce message, je voudrais simplement signaler que je ne suis pas un philanthrope. Je suis actuellement Directeur commercial dans une multinationale. Je n’ai pas pour habitude d’investir dans des puis sans fonds. C’est pour cette raison que votre avis est déterminant (au moins pour le choix de l’endroit).

Merci pour votre aide

Fred

Voici un proverbe Malgache :

Si on parvient à abattre l'arbre, c'est que le manche de la cognée s'est mis de la partie😉

Salut FAETEN

"Je n’ai pas pour habitude d’investir dans des puis sans fonds"...

Alors je me permets un dernier conseil: essayes de correspondre avec Jipi et Le Malgache en privé ils te seront de bons conseils pour te donner des bonnes infos sur Mada.

Jipi connait Mada comme sa poche et a vraiment bourlingué dans ce pays et ailleurs....

Le Malgache y travaille et a de très bonnes infos...

Fais gaffe et bonne chance dans ton projet....va sur place d'abord et prends le temps qu'il faudra et étudier bien le "paysage"....!

Donnes nous de tes nouvelles..... nous aurons besoin aussi de ton expérience.

Cordialement Alban

Alanus,

Aucun doute sur le sujet, vous ne pouvez pas vous tromper. C'est Monsieur si vous y tenez et pas Madame ou Mademoiselle.

Pour vous je ne sais pas, et je l'avoue celà m'importe peu. Chacun vit sa vie comme il veut !!! lolllll

Bonne soirée Alain

Cordialement😉

Bonsoir ALBAND,

Ce sujet est vraiment interressant, je trouve.

Et nous avons des intervenants variés qui peuvent apporter leurs visions du pays et de ses "règles" (Jipi, Lemalgache) et des entrepreneurs ou ancien entrepreneur (comme Alain) qui vont nous faire partager (enfin j'espère) leurs visions sur les investissements, en particulier à Mada et dans le tourisme.

Mais alors pourquoi conseilles-tu à FAETEN une correspondance en messages privés avec Jipi et Lemalgache. Tout l'intérêt de ce forum est le partage des expériences de chacuns.

"...ils te seront de bons conseils pour te donner des bonnes infos sur Mada."

Mais moi ausi je suis preneur de ces bons coseils et je ne suis pas le seul je suppose !!!!

D'ailleurs tu termines ton message avec: "Donnes nous de tes nouvelles..... nous aurons besoin aussi de ton expérience."

Dans cette phrase, tu résumes exactement ce que doit être un forum.

Je ne nie pas que quelques fois j'envois des messages perso à des Jipi, Lemalgache ou autres. C' est parfois nécessaire et ces messages ne seraient, à mon sens, d' aucune utilité à l'avancement du débat.

Bon dimanche ALBAND

Cordialement😉