Séjour en Floride en mars 2010: immobilier à Palm Beach, visites?

NOus souhaitons partir une dizaine de jours en Floride en mars 2010.. mon mari souhaite visiter quelques maisons là-bas.. un lecteur de ce forum aurait-il déjà investi dans l'immobilier à Palm beach ? merci de vos conseils...
Nous en profiterons pour fêter notre anniversaire de mariage... quels sont les beaux endroits dans la région, je n'y connais rien.. on m'a parlé de Jupiter island ? merci d'avance
Véronique

Bonjour, C'est le bon moment pour acheter, nous l'avons fait il y a 2 ans mais pas là, Palm beach est très cher.. Vous pouvez visiter Miami, fort lauderdale et les plages des environs, les everglades et faire le tour côte ouest, St-Pettersburg, Orlando, Cap canaveral, il y a beaucoup à visiter dans cette région, cela dépend de vos goûts!!!!
Si vous avez besoin d'autres infos, je peux vous en donner. Bonne journée.

Bonjour,Je projette également d'aller à Miami en avril prochain pour acheter un bien. Les deux contraintes principales (indépendamment de trouver le bon bien au bon prix et au bon emplacement) semblent être les suivantes :1. Faire financer son bien. Il y a plusieurs solutions mais dans tous les cas il faut au moins 30% d'apport. L'idéal étant de trouver un financement en France pour bénéficier à plein de l'euro fort, mais c'est le moins facile...
2. S'assurer de pouvoir louer le bien ! Sinon, adieu les soi-disant bonnes affaires ! Vu le niveau des charges et de la taxe foncière, ne pas louer son bien est un risque majeur, même acquis avec 40% d'"abattement" !C'est sur ce dernier point que j'ai le plus d'interrogations. abadannnie45, vous dites que vous avez acheté il y a deux ans. Louez-vous votre bien et si oui, est-il facile de trouver un locataire ?> Autres témoignages bienvenus !Sinon, Véronique, certains agents immobiliers ont rédigé des guides pour les Français souhaitant investir à Miami. Bien sûr, leurs avis sont subjectifs, mais ils donnent néanmoins beaucoup d'informations sur les démarches et sur le marché immobilier. Le site www.myfrenchnetwork.com en fournit un, ainsi que www.encheres-immo-usa.com.
Si vous êtes sur Paris, l'agence immobilière Barnes réalise également des conférences sur le sujet. Cette agence est régulièrement interviewé par la télévision (envoyé spécial...). Ils sont plutôt sur du haut de gamme (résidences condos avec nombreux services) et ont une présentation intéressante avec pas mal de données sur le marché à NY et à Miami.Il faut ensuite croiser avec des sites locaux d'annonces immobilières (comme miami.craigslist.org/; www.condo.com; ou www.forrent.com) ; le seul moyen de se faire une idée par soi même des prix par quartier en fonction de votre budget !

Bonjour,J'avais le même projet il y a un peu + d'un an.Mais après une étude un peu poussée, il faut savoir que le marché locatif est quasiment inexistant aux US.De plus les biens se louent à la semaine, pas de rpéavis de départ. Ceux qui font fortune sont donc les gérants de biens. De plus pour contrôler quoi que ce soit à cette distance c'est impossible.Je me suis donc retourné vers la france. avec une rentabilité moins élévée bien sur mais un marché locatif plus que déficitaire en ile de france.L'achat d'une résidence en floride doit être a mon avis vu comme une résidence secondaire. Prévoir donc d'y aller souvent....Eric

Merci Cceric pour ta réponse rapide.
Mais je suis quand même un peu étonné de ton retour. Tu dis que le marché de la location est quasi inexistant aux US. N'est ce pas un peu exagéré ?
A force de chercher, j'ai quand même trouvé 2-3 avis de personnes qui avaient acheté à Miami et qui avaient loué sans problème. Ca ne suffit pas pour faire une stat, mais auraient-ils tous été chanceux ???J'ai pensé appeler quelques agences immobilières à Miami, mais bon, ce ne sont pas elles qui vont me parler d'éventuelles difficultés pour louer un condo !

Merci pour vos conseils qui nous seront précieux ! nous commençons à peine à nous renseigner, mais effectivement nous avons entendu parler des fameuses taxes foncières !
Le problème reste de trouver des locataires !! il n'y a aucune raison pour que les américains soient plus riches pour louer que pour acheter..
Nous allons éplucher les sites que vous nous conseillez... encore merci.
De plus j'apprends ce matin que le beau-frère de ma cousine travaille et habite à Miami.. je vais aussi me renseigner de ce côté-là..C'était vraiment sympa de me répondre !
Véronique MD

Bonjour,Oui nous avons acheté a North Miami beach? Oui nous louons 3 mois et cela nous couvre les charges. C'est sûr avant d'acheter il faut faire attention aux montants de la maintenance et des taxes + les appartements se rapprochent de la plage et plus c'est cher. Notre cas, est un peu spécial vu notre âge passé (60 ans) nous avons acheté dans une résidence 55ans et plus. Regardez sur se loger.com c'est un Français qui s'en occupe MR. AMSELLEM, il s'occupe aussi de la location des biens et il a un téléphone spécial de la france pour le prix d' une communication locale de chez nous. De toute façon vous avez les MLS (les annonces) qui sont accessibles chez n'importe quel agent immobilier, cela ne fonctionne pas comme en France où chaque agence à les bien à vendre.
Pour louer, la période la plus demandée c'est novembre à Avril, parce qu'il y a beaucoup de Canadiens, N.yorkais et autres qui viennent au chaud.
Salutations. Annie.
PS: regardez à la résidence "Plaza of the Américas" Sunny isles, il y a des appart. à vendre à environ 250m de la plage. Bonne recherche...

Merci beaucoup de votre aide !
Véronique

Cceric a en partie raison.....Règle générale on peut louer un condo une fois par année quellequ' en soit la durée.
Les voisins- proprios amricains sont assez susceptibles et ne sont pas intéressés à avoir de nouveaux voisins (donc inconnus) à chaque semaine.Comme vous serez à 5 ou 6000km de votre immeuble vous devrez passer par une agence qui se grai$$era joyeusement....
Vous ne serez sans doute pas présent pour la réunion annuelle des proprios qui décideront majoritairement des dépenses annuelles.
Si le condo se vide....les frais de maintenance seront sensiblement les mêmes, mais votre quote-part grossira
Actuellement rien n, annonce une reprise éventuelle du marché (seuls les vendeurs sont devins)Si vous achetez faites-vous spécifier ce qui est permis Et défendus. Ex: BBQ sur balcon, oui ou non...?!
S'il y a une piscine: heures d'accès etc
Puis-je inviter des amis à la piscine....?
Les restrictions devraient toutes être inscrites dans le contrat....
Et finalement.....le vendeur, qu, il soit américain, français ou afghan.....pensez-vous vraiment qu'il cherche à vous faire faire une bonne affaire!???
Il fait 13C actuellement à Miami...ça aussi c'est un pensez-y bien....

Bonsoir,Aller sur le site planete.qc.ca/floride chercher l'article "Tellement pas cher"!!!cela vous éclairera un peu.!!!Bonne soirée

Merci pour ton retour Memphre. C'est une bonne remarque que tu fais : la location saisonnière ne fonctionne qu'une partie de l'année et donc il faut en tenir compte dans le montage de son opération.
C'est d'ailleurs pour cela que si j'achète, ce sera pour louer à l'année à des Américains, et non à des touristes.Je prends aussi bonne note de tes avertissements concernant les charges (quid si 75% de l'immeuble se vide ?). Je vais me renseigner pour avoir une réponse précise à cette question.Concernant les contraintes de la copropriété, j'ai cru comprendre qu'il y avait 2 systèmes aux US :
1. Les "coops" qui ont des contraintes particulièrement fortes car tu achètes des parts d'un immeuble, un peu comme quand tu investis dans une société. Les autres "associés" ont donc un droit de regard assez fort sur ce que tu fais et peuvent t'imposer un règlement particulièrement strict. Ex si tu veux louer : le locataire doit être accepté par tes voisins sinon impossible de l'installer ! Cependant, si les coops sont très nombreux à NY (75% des apparts), ils le sont moins à Miami d'après ce que j'ai lu.
2. Les "Condos" = nos copropriétés. Tu loues à qui tu veux sans contraintes. Il doit y avoir cependant des règlements de copropriété comme chez nous.C'est vers ce 2e type de bien que je souhaite m'orienter.

Je peux vous parler de la copropriété, j'en ai acheté 2 au Québec, je vis et j'ai pratiquement vécu qu'en copropriété. Le système fonctionne de manière identique ou presque au Canada et aux États-Unis.Ici on appelle ça des condo fees (frais de condo). Ces frais sont obligatoires et permettent de payer l'entretien général des parties communes, les assurances, les honoraires (comptables, administrateurs, employés), les taxes, les frais bancaires, etc. Une partie de ce montant doit servir à alimenter le fond de prévoyance, en cas de réparation urgente du toit, bris d'ascenseur, etc. Ces frais ne diminuent jamais et bien souvent peuvent augmenter très rapidement. Et effectivement, si l'immeuble se vide (condos mis en vente et repris par la banque par exemple, ce qui est très courant en ce moment en Floride) ce sont les autres coproprios qui doivent assumer ces charges. Ça c'est le principal danger.Je ne suis pas experte en finance et investissement, mais je n'achèterais pas de propriété en Floride à moins de vouloir m'y installer moi-même (ou saisonnier). Le marché n'est pas super en ce moment et il y a beaucoup d'éléments à tenir en compte. Pour tout faire à distance (réservation, paiement, ménage), vous aurez besoin de l'aide d'une agence de location. Cela comporte de nombreux frais.J'ai fais quelques démarches pour ma location de condo à Miami Beach. De plus en plus ne louent plus à la semaine, mais au mois. Et il faut se soumettre à une vérification de crédit et de l'emploi pour être accepté, même comme simple touriste. Les gens ne veulent plus n'importe qui comme locataire, et le marché n'est pas facile en ce moment. La propriétaire en question ne voulait pas faire ce genre de vérification pour nous (nous sommes une famille) mais elle a été obligée de payer 150$ à l'association de l'immeuble pour qu'ils fassent toute la paperasse. Elle dit que c'est de venu comme ça un peu partout. Le marché n'est pas facile, et on ne loue plus à n'importe qui.

Comme souvent Memphre a raison.
J'ai voulu acheter à Miami Beach sur Collins Avenue à hauteur de la 40ème en fevrier 2008.
Le tarif pour un 120m2 dans une belle résidence (piscine, salle de sports, resto, anneaux pour petites bateaux sur l'Intercostal, voituriers, gardiennage 24/24) était d'environ 300 K$, soit le prix d'un petit studio à Cannes!
Ne rêvons pas pour ce prix la terrasse ne faisait que 8M2...
Seulement:
- cette belle résidence n'acceptait pas le locatif court terme (c'est souvent le cas pour le standing, les proprios veulent être tranquille), on peut le "prêter" à la famille...
- l'équivalent de la Taxe Foncière (en gros) représentait 2% de la valeur théorique du bien (avant crise) soit 450 K$ x 2% = 9000$/an!
- les maintenance fees (pour payer tous les services) étaient de 850$ par mois soit envion 10000$/an.
Soit un total mini de 19 000$/an (sans compter les autres charges) pour une occupation de 2 à 3 semaines/an.
Pas plus longtemps parceque lorsque l'on va aux USA on aime bien visiter le pays et franchement je ne me vois pas rester 8 semaines/an dans le même appart à Miami!Tout ceci amène au calcul suivant: en 5 ans, l'appart aurait couté plus de 100 000$ de frais de fonctionnement, et donc même si le marché se redresse, la fameuse PLUS-VALUE sera bien écornée...Le locatif "long terme" était accepté par l'Assemblée des proprios, mais dans ce cas, je ne pouvais plus en disposer et les loyers moyens pratiqués dans l'immeuble ne payaient MEME PAS les charges annuelles!Enfin, il faut mettre tout ceci en rapport avec le cout de 15 nuits d'hotels 3* qui est de 2 000$ sans problème... et la LIBERTE d'aller où bon nous semble...Je reste néanmoins toujours intéressé par le marché immobilier sur Miami Beach, ce qui est facile avec les MSL (on a même le prix de ventes réalisées dans le même immeuble) et les "beaux biens" ne baissent pas autant que ce qui est montré sur TF1...
Sur Ocean Drive, les prix sont mêmes à la hausse légère...
Je ne parle que de Miami Beach, et le plus près possible de South.Bonne étude!Dernière minute:
Après avoir fait une recherche sur le même immeuble qu'en février 2008, les appart semblables se vendent actuellement à 280 K$ (soit une baisse de seulement 8% en près de 2 ans), les maintenances fees et les taxes sont elles en légère augmentation par rapport à 2008!
Donc les fondammentaux restent les mêmes qu'en février 2008!

BonjourNous avons fait aussi les calculs pas pour Miami mais pour ailleurs aux Us pour aller plus longtemps prés de nos amis américains en AlabamaPour le prix et les charges nous pouvons aller pendant des années en vacances aux Us et ailleurs dans le vaste mondeLa résidence pour la retraite là ou ailleur non d'autant qu'a 63 ans on peut encore voyager combien d'années?????La santé permettra t'elle?Ne regrèterons nous pas de ne pas être allé visité d'autres partie du monde????NonNous avons une maison avec jardin et piscine privative ici en France entiérement équipée selon nos besoins présent et futur prés des commerces Docteurs Pharmacie et grand HopitauxNous voyageons plusieurs fois par ans pour des destinations différentes a chaque fois et ce tant que nous en aurons les moyens physiques et financiers ensuite on restera chez nousChacun sa façon de vivre ceci n'est pas une critique de celle de ceux qui ont des pieds a terre a l'étrangerBonne journée a tousPS Albundy ceci est une réponse générale pardon de vous la faire a vous merci

Merci beaucoup !
VéroniqueCela demande réflexion !

petite anecdote ;les logements sont pas chers en floride car les américains n'ont plus de crédit et peuvent plus payer les charges..
c'est pas comme en france ;le locataire part dés qu'il peut plus payer...sinon le shériff le chasse...et ton logement est vide
en france tu loue facile...car il y a les apl ;allocations etc...seuls les mauvais payeurs te payent pas mais s'incruste ;aux usa ils partent..
et pas de loyers pareil; mais les charges restent et augmentent..mon bof français a été voir son proprietaire et a dit vouloir partir ;son proprio lui a baissé son loyer de suite...
bail d'un an ;si la crise s'arrete le loyer remonteras...
dans sa résidence la moitié des maisons sont vides...
effectivement vaut mieux etre locataire...car actuelement son proprietaire couvre juste les charges...mon bof pouvait partir mais ailleurs sa craignait, école, environnement...il est resté..
la crise touche tout le monde ;les retraités ont perdu la moitié de leur retraite...en floride..en france pas de crise ou si peu...

Bonjour,Tu fais bien la différence entre la propriété divise et indivise.Quelques remarques en passant....:Je suis tjs surpris de l'engouement des français pour la Floride alors que vous avez de petits paradis un peu partout dans le monde, bien plus beaux, plus intéressants que la Floride (je pense aux Antilles-Océan indien etc....)Faut savoir que pour nous, qbcois, la Floride est le seul sud à portée de la main. On peut y aller, au départ de Montréal, sans réservation-avion. Egalement en bus, en train et/ou en voiture.....
Plus de 500, 000 qbcois passent entre une semaine et 6 mois en Floride chaque année. Nous y sommes donc en terrain connu!Ce sujet (investissment en Floride) a déjà fait l'objet d'une tres longue discussion il y a qq mois. Albundy y mentionnait également le prix des billets-avion.Autre surprise :pourquoi Miami? Egalement les montants envisagés pour un tel investi$$ement...La Floride est quand même un petit paradis pour les 50 ans&+...
Sur le site www.florida55.net/Boca_Raton__Century_[g... tu trouveras une foule de petites propriétés (genre bungalow ou maison en rangée) à moins de 80, 000$ avec toutes les commodités des condos de ville -tennis-piscine-golf-etc.....Aucune propriété dans la grande région de Miami, ni en bord de mer.
Bien sur il y a l'argument 50ans&+ mais rien n, empeche de mettre la propriété au nom de papa ou maman...!On est très loin des 200 à 300, 000 euros.
Autre chose à considérer; la montée (vers le nord) de la délinquence....
Je fais chaque automne un court séjour (14 jours) de camping à Ste Augustine. Les américains se plaignent de la délinquence en provenance des communautés ethniques du sud.....???Je n'en n'ai aucune preuve mais c, est une possibilité.
Quand je leur demande où se situe la sécurité....''north of Daytona...''Century Village gère une 12aine de villages ayant tous plusieurs disponibilités. Cela aussi est surprenent par rapport aux tres bas prix demandés.httpflorida55.net.

Bonjour à tous,Merci pour vos contributions, c'est idéal de pouvoir échanger sur ces sujets !
Je poursuis mon enquête auprès de plusieurs agents, et je vais aussi appeler directement des personnes qui louent des appartements pour me rendre compte des vrais loyers pratiqués, et s'il est facile de louer ou non.Je vous dirai ce que ça donne !En tout cas ce qui est clair, c'est qu'il y a de très nombreux points à vérifier avant d'envisager acheter à Miami...Pour l'instant, je m'oriente vers le montage suivant :
- un condo déjà loué, à l'année, avec des charges pas trop lourdes, dans un appartement qui a moins de 10 ans
- sur la plage ou pas trop loin afin de garantir la revente
- vendu en foreclosure
- avec une rentabilité NETTE (c'est à dire APRES déduction des condos fees et de la taxe foncière) de 5% miniOn a ainsi une opération qui s'autofinance. (sous réserve d'un apport de 25% mini)
Puis on attend que le marché remonte...J'ai vu quelques exemples de condos qui semblent répondre à ces critères.
Je creuse, je creuse !Joyeux Noël à tous

Bonjour,
1/
Palm beach est un peu cher mais vous pouvez avoir de superbes maisons près de south beachPour ma part j'ai investi dans un appart (120m2 avec bcp de prestations)sur southbeach avec vue sur la baie et sur la ville ce bien coutait 700 000 dollars ya deux ans je l'ai acheté 320 000 dollarsJ'ai pu le louer sans pb parcontre je vous déconseille d'achter une maisons à moins que vous ayez beaucoup d'argent...en effet les assurances sont hors de prix en vue des ouragans qui frappent la floride chaque année sans compter les inondations...Je pense partir en Mars pour faire une autre acquisition
2/
Pour votre anniversaire de mariage il y a de quoi faire à Miami vous pourrez allez à key west et faire une croisière aux bahamas...Je connais bien Miami et ses environsJe vous laisse mon mail : thess_14@hotmail.comA bientôt

Bonjour,Nous aussi, on compte investir sur la région de Miami!! et nous nous sommes même mariés là bas!!Quelle région sublime pour une telle journée; par contre, comme toi, ne connaissant pas la région et n ayant pas beaucoup de temps devant nous, j ai fait appel à un organisateur de mariage ou plutôt wedding planner qui nous a concocter un superbe mariage! Ils s appellent PAUL ET VIRGINIE WEDDING et je sais qu ils organisent des anniversaires de mariages!!
Bonnes vacances et tiens moi au courant