Je sais ne pas être dans la bonne rubrique pour ce sujet et laisse le modérateur le déplacer dans une rubrique plus adéquate.
Voilà quelqu'un a t'il l'experience de l'investissement locatif aux US ?En ce moment il y a de bonnes affaires.
Qui pourrait me conseiller ? Sur un autre forum ?
Merci de votre aide.
Bonjour,
'ai personnellement fait l'expérience et ai acheté plusieurs maison sur place avec un rendement de l'ordre de 15-20 % toutes taxes déduites.
Je commencerai par vous dire que je suis particulier.
Voici mon historique, après avoir investi dans une maison dans les Landes,
Ayant entendu parler le la crise et la chute des prix en immobilier aux EU, nous avons acheté une première maison en
Floride en 2011.
C'est suite à mon premier investissement (2011) en
Floride que j'ai commencé à m'intéresser à Détroit afin d'y réaliser de nouveaux investissements.
Après avoir pris beaucoup de renseignements, Je me suis adressé à une agence immobilière belge et ai acheté ma première maison, voici 10 mois.
L'expérience s'étant révélée positive, nous avons décidé avec mon épouse de ré-investir à Détroit, mais il nous semblait plus prudent d'aller voir sur place de quoi il en retournait; je voulais voir la maison que nous avions achetée par l'intermédiaire de l'agence, le quartier (bilan positif) et surtout découvrir Détroit, apprendre (tant bien que mal en quelques jours) à connaître un peu mieux cette ville qui nous était tellement étrangère et qui a tellement été décriée par la presse.
Ayant l'intention d'acheter des maisons, j'ai pris contact avec des promoteurs locaux. Ces professionnels de l'immobilier achètent des lots de maisons saisies par les banques (ces dernières ayant trop de maisons en portefeuille les mettent sur le marché de la vente publique à des prix dérisoires), les promoteurs font ensuite une estimation du prix des rénovations nécessaires (et parfois nombreuses) et proposent ces maisons aux investisseurs ou candidats propriétaires. Tout comme pour les maisons proposées par les agences belges, elles seront rénovées et un locataire sera mis en place le plus rapidement possible.
Lorsque je me suis rendu à Détroit afin d'y prendre des informations sur le marché immobilier, j'ai rencontré 6 promoteurs sur place. 2 d'entre ont acquis ma confiance grâce au choix des quartiers, la qualité des maisons proposées, les rénovations réalisées et leur professionnalisme. Ils m'ont montré les différentes étapes partant du choix de la maison, les étapes de la rénovation et pour finir la mise en location.
De retour en
Belgique i, après concertation avec mon épouse, J'ai personnellement acheté 6 maisons parmi la 40-aine qui m'ont été montrées ou que j'ai pu visiter. Certaines de ces maisons étaient encore dans la première phase; en d'autres mots "dans leur jus", d'autres étaient déjà en cours de rénovation.
Les deux premières maisons sont aujourd'hui louées et le "closing" a eu lieu. Deux autres ont déjà trouvé un locataire mais j'attends encore pour la réalisation de l'acte, les deux dernières sont en travaux et nous devrions passer à la suite du processus de vente dans le courant de la semaine prochaine.
Quelle est la différence par rapport à l'achat par l'intermédiaire d'une agence en
Belgique,
France,
Grande-Bretagne...?
- Je connais personnellement le promoteur en qui j'ai placé ma confiance.
- les prix des maisons sont inférieures de +/- $10.000 par rapport à celles proposées par les agences (moins d'intermédiaires).
-J'ai eu l'occasion de visiter des maisons proposées par des agences Européennes, vendues $8.000 de moins que le prix annoncé par l'agence (à chacun son métier et tout le monde doit vivre).
- je reçois les informations au sujet de nouvelles maisons mises sur le marché, souvent même avant que le promoteur les ait acquises.
par contre :
- Il faut faire une certaine quantité travail de "paperasse" soi-même.
- Il faut veiller à assurer sa maison soi-même.
- Il faut surveiller l'évolution de la vente directement.
- Il faut créer directement la LLC si nécessaire
- il faut négocier les prix
-.......il y tellement de choses à faire que nous pouvons réaliser sans trop de difficultés en restant en Europe. Mais cela demande un peu (beaucoup de temps).
Quel est mon intérêt dans l'affaire ?
- Avec quelques personnes rencontrées sur le forum "Dividende", nous aimerions essayer de créer une sorte de "groupement d'investisseurs" qui s'adresseraient aux même promoteurs, aux mêmes agences de gestion, aux mêmes assureurs dans le but de faire diminuer les prix, aussi bien pour l'achat que pour tous les autres frais.
Plus on est nombreux, plus on aura la force de négociation.
Nous sommes déjà 4 personnes à réaliser des investissements avec les mêmes promoteurs. 1 personne est déjà passé à la phase d'achat de 3 maisons, une autre en a acheté deux, le troisième est actuellement sur place et est entièrement satisfait de ce qu'il a vu. Il compte en acheter 3 ou 4.
En un mois de "groupement", nous sommes déjà parvenu à faire baisser le tarif de la société de gestion (que j'ai rencontrée aussi) de 10 % à 6%, ce qui est déjà un petit bénéfice (+/- $400 par an = +/-1 mois de rentabilité).
Je suis en négociation avec plusieurs compagnies d'assurance.
- Personnellement sur les 6 maisons achetées je fais déjà un profit de +/- $2400 par an en frais de gestion.
- Les promoteurs m'octroient une réduction sur mes prochains achats lorsque je leur envoie des clients..
Comme j'ai l'intention d'en acheter encore 3 ou 4, cela vaut la peine aussi.
- Nous sommes parvenus à négocier le prix d'achat des 5 maisons achetées par les membres du forum; ils ont bénéficié d'une réduction allant de $1000 à $2000 selon la maison. Pas négligeable non plus.
- Je suis passionné par l'immobilier et prend ces contacts plus comme hobby. J'adore ce que je fais, J'adore les négociations. J'adore les contacts et j'adore les résultats engendrés.
- Je n'ai nullement la prétention, ni l'intention de faire de la concurrence aux agences immobilières, je n'en ai pas les moyens, je n'ai pas non plus le personnel pour faire tout ce qu'ils font, je n'ai pas leurs compétences. Je propose à ceux qui sont intéressés de les aider, conseiller lors des différentes démarches.
En ce qui concerne le marché locatif, il y a une très forte demande.
Seulement 3% des biens à louer restent inoccupée pendant plus d'un mois!
Les quartiers sont excellents (il y a des maisons en vente à Détroit au prix de 1 million de USD)
Je vous propose de nous rencontrer (je suis à
Bruxelles et peu me déplacer vers la frontière française) ou de prendre contact téléphoniquement.
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