Magouilles immobilières entre Français en Thaïlande

Je suis en train de traduire en anglais un document tres revelateur sur la conduite de certains francais -nombreux helas, ce n'est pas la premiere fois que je traduis ce genre de documents- residant en Thailande et s'engageant dans des malversation immobilieres a l'encontre de francais achetant de l'immobilier dans le pays. Le cas present -a Koh Samui comme frequemment- est d'un "constructeur" qui 1) A construit une maison n'importe comment en profitant de ce que le client habitait en France 2) A fait des declarations mensongeres aux autorites thaies. Apparemment, il n'en est pas a son premier coup!De plus, j'ai une amie francaise qui voulait acheter un condo a Bangkok. Heureusement, je lui avais bien dit de me montrer tous les papiers avant de les signer. Il s'avere 1) Que le vendeur -francais- n'est pas proprietaire du condo; ce qu'il revend, c'est son contrat de vente avec le promoteur, en cheville avec un avocat qu' il a conseille a mon innocente amie. Bien entendu, ledit avocat a pondu pour mon amie un contrat de vente qui est un torchon et personne ne lui avait dit qu'elle rachetait un 1er contrat, que bien entendu ces 2 salopards ne lui ont pas montre. Le fait de revendre un contrat est parfaitement legal (ca s'appelle "Assignment of Rights") mais j'attends de voir ce 1er contrat avec impatience car juste le fait qu'ils ne lui en ont jamais parle me fait pressentir une embrouille. Je signale que, en cas de "assignment of rights", le promoteur a parfaitement le droit de refuser que son acheteur revende le contrat a un tiers. Comme, dans ce cas la, celui qui revend le contrat habite a Tahiti, bonjour pour lui courrir apres s'il y a un probleme! (d'ailleurs, j'ai dit a mon amie de faire inscrire sur SON contrat qu'en cas de litige, l'affaire devra etre portee pour arbitration a Bangkok; l'avocat a commence par lui dire que l'arbitration n'existait pas en Thailande; je lui ai mis sous le nez le "Arbitration Act of 2002" et il a donc rajoute la clause sur le contrat, mais sans preciser "Bangkok"!!!!!).DONC, un bon conseil: mefiez vous comme de la peste de toute transaction immobiliere en Thailande. Ne vous adressez qu'a des maisons connus et ENGAGER UN CABINET D'AVOCATS RENOMME INDEPENDANT POUR TOUT VERIFIER; ils coutent plus cher que les autres, mais il vaut mieux ca que de se faire avoir, vu que les cours Thaies se foutent completement des histoires entre farang (entre farang et thais, c'est encore pire, c'est rarement le farang qui gagne!)Voir mon site "Acheter un condo en Thailande" pour une liste des magouilles courantes.

Bonne initiative.
PS: j'espere qu'on ne va pas encore te lapider comme d'habitude.

Merci, mais apres 30 ans a New York, je suis cuirasse!

Il est sur que pour acheter en Thaïlande il faut y aller d'une extrème prudence et le mot n'est pas encore assez grand.

merci Larsay, de ses messages d'alerte toujours aussi, informatifs du marche et de ses craintes. cela fait peur de voir de telles agissements, j'en arrive parfois a me demander si la confiance d'un marche immo, existe bien dans ce pays, bien sur je suis conscient, que l on ne peut pas mettrre tout le monde dans le meme sac, mais alors comment peut on faire la difference et mesurer les risques, en tant que neophytes, parfois j en reviens au discours de Barbot, qui nous assene de louer contre vent et maree.
cest un topic encore a mediter, merci encore

tout a fait exact !pour imager,
ce savoureux post de
Raymond Verge
toujours plaisant a lire:
et bien d autres sur:
vignettesdethailande.blog4ever.com/.../article-...Voici une recette [pourtant] ecul้e mais qui marche encore de temps en temps comme une vieille paire de godasses que l'on ressort du placard pour partir en chasse guetter le bon coup de fusil.Condition sine qua non: il est absolument indispensable de posseder, comme miroir aux alouettes, un acte notarie; (authentique si possible) qui vous permet d'exploiter un etablissement de la categorie ''bar-restaurant-hotel-Agogo-disco-karaoke'' et d'avoir effectivement l'usufruit, pour ne pas dire la jouissance, des lieux. Cela ne s'adresse qu'aux fonds de commerce plutot deficitaires et dont il faut relever la sauce avec un peu de poudre de perlimpinpin.
Pour ce faire, prenez un bleubite de farang nourri au grain et qui debarque la gueule enfarinee, pas encore dessale malgre son age, et d้jเ farci de belles liasses de biftons qui vous le rendent fort app้tissant, surtout lorsqu'il annonce qu'il est pr๊t เ mettre toutes ses ้conocroques dans une affaire saine, car il est bien d้cid้ เ casser la baraque dans le but d้clar้ de se payer une retraite dor้e au milieu d'un cheptel sans cesse renouvel้.
Et une affaire saine, justement vous en connaissez une, la v๔tre, que vous avez mis tant d'ann้es เ faire prosp้rer mais qu'il vous faut revendre maintenant pour acheter plus grand afin de mieux pouvoir assurer le train de vie auquel vous vous ๊tes gentiment habitu้ grโce aux b้n้fices plus que confortables que vous accumulez quotidiennement derri่re votre comptoir, livre de comptes เ l'appui, tout en surveillant les "petites" d'un œil paternaliste, car en plus c'est devenu une affaire de famille et vous ne la c่deriez certainement pas เ un malotru qui ne prendrait pas bien soin du personnel.
Oui, vous l'avouez, vous avez du mal เ choisir parmi tous ces pr้tendants au tr๔ne [de votre petit royaume] et vous recherchez celui qui aura en plus cette g้n้reuse touche d'humanit้, ce petit suppl้ment d'โme comme on dit เ quelqu'un pour ๊tre s๛r qu'il se reconnaisse.
C'est ce qu'on appelle passer la viande เ l'attendrisseur. Ensuite, vous n'avez plus qu'เ la faire mariner dans les aromates les plus subtils, et de la fumer au parfum du profit imm้diat, savoureusement rehauss้ par les douces fragrances d'un beau bouquet garni d'oseille et d'้pinards au beurre frais.
Pour que la sauce prenne, il vous suffit d'inviter une belle brochette de "barons" assoiff้s que vous r้galerez gratis pendant quelques soir้es en pr้sence de l'heureux ้lu. A l'occasion du verre de fermeture, vous lui accorderez l'honneur de faire la caisse lui-m๊me, puisque il est "virtuellement" le nouveau patron, et avant la fin de la semaine, il viendra de bon matin avec une mallette de billets vous supplier de le suivre chez le notaire avec qui il a d้jเ pris rendez-vous pour conclure l'affaire du si่cle, ou du moins de sa petite vie de labeur.
Et vous avez eu juste le temps de r้cup้rer deux ou trois objets personnels que d้jเ il se la joue big boss. Puis, les semaines, les mois passent, et les clients fid่les, ces ingrats, ne sont jamais revenus. Pas encore inquiet, notre nouveau ca๏d change toute la d้coration et se ruine en publicit้ afin d'attirer le chaland, mais rien n'y fait, plus le temps passe, plus les comptes sont d้sastreux.
Un beau jour, il est "al dente", et comme par hasard, vous lui rendez visite pour prendre de ses nouvelles; au moment o๙ il commence เ pleurer sur votre ้paule, vous lui "sauvez la mise" en proposant de racheter ses parts. Devant ce geste magnanime, il est absolument confondu et n'aura aucune peine เ comprendre qu'au taux de l'inflation locale et compte tenu de la baisse de l'euro, vous ne pouvez lui offrir que le tiers de ce qu'il vous a vers้. Un peu de braise suffit pour r๔tir les ้tourneaux... Lorsque vous avez r้int้gr้ votre palombi่re, il ne vous reste plus qu'เ attendre le prochain passage, et d'ailleurs en cette saison les vols sont complets...
Raymond Verge

Ce post sur la chasse aux pigeons est excellent et j'Ai toujours du plaisir à le relire ! ÉMerci de l'avoir ressorti

comme j ai toujours plaisir a relire votre post/regard emplit d humour et de verite sur la vie en Issan
un morceau d anthologiebonne journee

Peux-tu nous donner le lien de ton site ?Merci de continuer à informer malgré les remontrances de certains aveugles !

Desole, mais je suis completement nul en ordi, donc je ne sais meme pas mettre un "lien" sur le VF. Si quelqu'un peut m'expliquer ETAPE PAR ETAPE comment faire, je lui en serai reconnaissantVoila le etxte:Acheter un condo en Thaïlande Citer | Répondre Je viens de tomber par hazard sur un petit fascicule tres bien fait expliquant les droits des proprietaires de condos en Thailande, publie par Tighe Books, 234/807 Moo9, Nong Prue, Banglamung, Chonburi E-mail Thghebooks@hotmail.com. Bouquin tres interressant car il commence par expliquer toutes les effroyables arnaques de nombreux promoteurs de condos, notemment a Pattaya. Parmi les meilleures:1) Utilisation des fonds communs pour des besoins personnels. Ex: un proprietaire de condo fait un proces au promoteur pour rupture ehontee de contrat; le promoteur paie (grassement) un gros avocat sur les fonds communs alors qu'il s'agit d'un proces personnel2) Nomination d'un "Condo Manager" par le promoteur, evidemment a la botte de celui-ci. La loi est tres claire: ce Manager doit etre nomme par l'association des co-proprietaires3) Utilisation des surfaces communes pour des operations immobilieres crasses sans en aviser les co-proprietaires, et augmentation abusive des frais de maintenance. La, helas, la loi sur les condos veut que, "pour toute decision importante, le promoteur doit reunir les co-proprietaires avec un quorum de 75%". Le pb est que, la majorite des co-proprios habitant en Europe une partie de l'annee ou preferant piccoler dans un bar ou se sauter une pute plutot que d'assister a une reunion, le quorum n'est jamais atteint. Le promoteur organise donc une reunion (ou pas du tout, il est signale un cas a Jomtiem ou aucune reunion n'a ete organisee depuis 3 ans!!!!!) et, en l'absence du quorum, prend les decisions qu'il lui plait. Resultat: a Jomtiem toujours, un salopard de promoteur a commence a eriger une structure sur le terrain appartenant a la communaute, entre l'immeuble et la mer bien sur, expliquant aux curieux que c'etait "une coffee shop pour l'agrement des co-proprios"; en fait de coffee shop, ca c'est termine par un immeuble commercial de 3 etages bloquant la vue sur la mer (qu'ils avaient payee grassement) de tous les co-proprietaires des 3 premiers etages!!!!!!!4) Ignorance volontaire de la loi sur les condos exigeant une reunion generale annuelle (Annual General Meeting -AGM) des co-proprios et du promoteur. Inutile de dire que, celle-la, elle arrive rarement ou pas du tout.DONC, les arnaques continuelles: Augmentation illegale des frais de maintenance Surcharges illegales sur les frais de maintenance Achats non-autorises avec les fonds communs Depenses personnelles payees sur les fonds communs Corruption de fonctionnaires locaux, police, et juges (les promoteurs ont BEAUCOUP d'argent) pour bloquer ou annuler toute reaction d'un co-proprio Diffamation des co-proprios "recalcitrants" Vol pur et simples de fonds communs en l'absence de controle serieux des co-proprietaires (suivi d'un appel de fonds + ou - volontaire en cas de grosse depense necessaire) Comptes trafiques Menaces et violences physiques contre les fortes tetesIl faut bien dire que tout cela est un peu de la faute des co-proprios aussi, qui ne parlent pas, ne se reunissent pas, et finissent par decouvrir qu'ils sont en train de se faire avoir jusqu's l'os, mais il est trop tard!EN D'AUTRES TERMES, MARCHER SUR DES OEUFS! Il vaut mieux payer plus cher et avoir affaire a des promoteurs serieux que de signer avec des gangsters, notemment des specialistes thais de la questionLe petit bouquin explique un truc tres simple pour flairer les promoteurs enfoires des le depart : demander une copie du Condominium Act BE 2522 (1979) au promoteur ou son agent. S'il vous dit qu'il n'y en a pas, ou qu'il ne l'a pas, ou qu'il ne sait pas ou vous pouvez l'obtenir, ou qu'il n'est disponible qu'en thai, FUYEZ!!!!!!!!Il explique aussi de ne jamais signer un papier quelqu'il soit redige en thai. Une trado thai-anglais ou francais coute 500 baht la page; donc, vous prenez le papier et vous le donnez vous-meme a une societe de traduction (je suppose que je n'ai pas besoin de vous expliquer le "vous-meme"). Il vaut mieux payer ca que se faire rouler!Mettez-vous dans la tete que, notemment a Pattaya ou regnent la mafia thaie et russe, la moitie des promoteurs sont des escrocs complets. Donc, un bon conseil, achetez chez Ellis ou autres maisons serieuses, et laissez les thais et les Russes s'escroquer entre eux. Si vous etes dans le doute, n'achetez RIEN sans parler d'abord a plusieurs co-proprietaires, si possible pas obsede sexuel alcoolique (dur a trouver a Pattaya!)

Hello,C'est vrai que c'est bien de le rappeler...En thaïlandais et ailleurs : ce n'est pas parce-que on est francais que l'on est honnête.Il faut avoir une bonne raison pour aller habiter sur une île ou dans un pays étranger, certain le font pour une envie de changement, idéalisme ou autre et d'autre pour des raisons beaucoup plus obscures.De ces gens la il faut se méfier (entre autre) car ils se pensent assez loin de chez eux pour faire tout et n'importe quoi. Il y a les restes a tout prix, de petit arnaqueur ou même des gros arnaqueurs.Un ami me disait, un pirate : "les requins, ne sont pas dans l'eau il sont sur les îles".Quoi qu'il arrive méfiez vous...Maintenant comment faire pour se méfier : NE FAIT PAS CE QUE VOUS NE FERRIEZ PAS EN FRANCE !!Dans la plupart des cas ou les gens se font arnaquer il n'y a pas d'arnaqueur !!! méditer bien ça.On en veux toujours aux mauvaises personnes.L'immobilier est un exemple frappant car ce sont souvent de gros montant.De se faire avoir de 100 b par un taxi, c'est pas grave...La plus part des arnaqués, s'arnarque tout seul, parce-qu'ils ne suivent pas des règles simples. L'histoire du condo : Vous achèteriez vous, un condominium sans même prendre un avocat de renommé (non discuter), pour s'occuper de la vente, a oui ça coût un peu plus mais bon. Alors peu être que pour économiser 1000 E vous aller en perdre beaucoup plus.Je peux vous dire le nombre de gens qui font confiance sur une simple poignée de main vous seriez affolez et heureusement qu'il y a quand même beaucoup de gent honnêtes car se serais une catastrophe.
Le manque de connaissance fait que les arnaques sont possibles. Pourquoi vous vous renseignez sur VF pour pas vous faire arnaquer alors quand vous achetez un bien renseigner vous et pas qu'a une seule personnes, en plus, suivant les réponses vous pourrez juger les gens sur leurs professionnalismes.Les forums sont bien pour cela car si quelque chose s avère faux il y a du monde pour le dénoncer...Aller bye

En Thailande l'erreur numero1, est de faire confiance a un avocat Farang..Il semblerait donc que les conseilleurs sur ce forum ne connaissent rien et racontent n'importe quoi.c'est evident.un avocat thai sera mieux vous conseiller plus honnette, moins cher, et pas vous plumer comme une allouette.la verite se gagne et surtout ne pas ecouter les conneries qui se disent derriere un pc.ceux qui savent ne parlent pas, en tout cas pas dans un forum

.c'est evident.un avocat thai sera mieux vous conseiller plus honnête, moins cher,oui mais ou est le bouton, honnête ??? pas évident a le voir, acheter c'est possible, simplement il faut le faire en connaissance de causse,
il y a pas mal de monde qui vivent dans leur condos acheter, et qui dorment bien, et d'autres qui ont la valise dans le couloir prêt a déguerpir,autre chose que il faut bien tenir compte puisque c'est un achat a long terme <, je suppose............>
beaucoup de choses vont changer après le décès de ce roi, et je crains que votre achat va poser problème,
rien ne prouve que on ira dans le positif,

Eh ben c'est ca; on ferme le forum car on est tous des abrutis qui ne savent pas de quoi nous parlons!!!!!!

Donc il ne faut surtout pas t'écouter, c'est ça? D'ailleur il n'a jamais été dit qu'il faut voir un avocat étranger mais un avocat sérieux!

Un avocat thai connait bien les lois de son pays ainsi que les coutumes qu'il expliquera a un farang qui voudrait tenter le diable.l'avocat farang plume ses compatriotes car il est en thailande pour ca. les expats qui reussissent dans ce pays les savent et ne font jamais appel a eux. c'es pas pour rien je pense, mais si j'etais avocat je ferai de meme pour gonfler ma treso car c'est un travail comme un autre, les plumes sont toujours des gens avertis. ils aiment se faire plumer, plutot se rapprocher des escrocs qui parlent leur langue et donner leur confiance betement

possible mais mettre tout le monde dans le même panier ??
puis entre nous il y a des avocats thais bien plus véreux que des farangs,
le problème du farang n'est pas tellement l'honnêteté, mais le manque de connaissance, normal il faut être thaï pour comprendre leur système,
j'ai déjà discuter de cela avec un ami avocat mais allemand, qui travaille pour la chambre de commerce, leur gros problème est le manque d'information et de transparence, cela peut conduire effectivement à une catastrophe,

Et paf