Qui peut me renseigner sur un achat de terrain en Indonésie?

BonjourJe suis un peu pris par le temps... D'un côté le vendeur du terrain que je veux acheter est pressé, moi de l'autre côté j'aurais bien aimé attendre un peu... J'ai peur de faire les choses trop vite...Si certains d'entre vous sont propriétaires d'un terrain en Indonésie, serait-il possible de connaitre: une approximation des frais de notaire pour une transaction inférieure à 10.000€, sachant que je choisis la formule classique du prête-nom local ce qu'il y a à payer chaque année comme taxes.Et si quelqu'un connait un bon notaire à Lombok, je prends aussi !J'ai lu pas mal de choses en anglais mais quelques infos en Français seraient les bienvenues !Merci de votre aide

C'est simple : t'achètes au nom d'un indo. Pis après il garde tout pour lui et t'as rien à dire.C'est inévitable, et viens pas te plaindre après.

Avec un notaire digne de ce nom il existe des protections juridiques (en particulier l'étranger possède les originaux des titres de propriété, qui certes ne sont pas à son nom, mais sans titre, le local ne peut rien faire. En théorie bien sûr).
Néanmoins je suis conscient que le risque est loin d'être nul, c'est pourquoi j'investis un minimum. Le problème est que j'ai du mal à trouver un notaire, je me fais jeter parce que le montant trop faible ne les intéresse pas. Le seul qui veut me demande 25% du prix du terrain, c'est énorme.Pourquoi dis tu cela, une mauvaise expérience?

Comme dans beaucoup de pays, les étrangers ne peuvent pas acheter "la terre"...
A partir de là, toutes les astuces et combines plus ou moins légales ou légalisées seront forcément l'objet d'une désillusion à un moment ou un autre...
Bref : Quand on détourne la loi, il ne faut pas en attendre en plus la protection

Merci Cher Maître.....

bonjourLes risques je les connais, merci. L'objet de ma question est de plutôt savoir combien ça coûte, en particulier les frais auxquels on ne s'attend pas.merci

Selamat sore Citoyendumonde (enfin peut tu pourras mettre dans peu de temps citoyenindonésien!)J'ai regardé avec intêret tes périples indonésiens. Super intéressant et riche en découverte...
J'ai passé deux mois l'année dernière en indonésie et j'ai pas mal regardé et me suis renseigné au niveau des terrains et de l'immobilier.... (par mon boulot mais aussi par une rencontre sur place!)Pour répondre précisément à tes questions sur les frais : Notaire: 1% - 1, 5% de la valeur de la transaction. Taxe : Vendeur et l'acheteur : le vendeur et l'acheteur paient 5% de taxe sur la valeur des terrains et des ventes de propriété. Certificat d'hypothèques: 2% de la valeur du prêt hypothécaire.Comme partout, la taxe du Notaris est à négocier mais elle est plus souvent autour de 5% quand un boulé est dans la transaction! Tout ceci est à faire en toute intelligence avec ton "bailleur indonésien".Je t'aborde pas le sujet de la durée de la propriété et des certificats....que tu dois connaître...Tu comptes acheter sur quelle île?N'hésite pas si tu as d'autres questions.
J'ai un contact sur place pour l'achat de terrain, je lui demande pour un notaire sur Lombok au cas où....au plaisir...

.....et assure toi bien que tu puisses construire sur le terrain, (si tu veux faire une maison, of course...) certains terrains ne sont pas constructibles....

bonjourMerci, tu confirmes les chiffres que j'avais lu.
Je pense que pour ma part le "forfait 5%" du notaire sera peut-être supérieur à ce % habituel dans la mesure où mon achat est d'un très faible montant (c'est très rare de pouvoir acheter un seul hectare, ici les parcelles sont énormes).Pour la durée j'ai calculé qu'il me restait au grand maximum une bonne cinquantaine d'années à vivre, donc on est dans les clous si je renouvelle une fois De toutes façons je ne cherche pas spécialement à POSSEDER quelque chose, mais plutot de quoi me la couler douce quand j'ai aurai marre (quoique j'en ai déjà marre mais bon ne nous écartons pas du sujet). J'ai calculé que le montant total de mon investissement ne devrait pas dépasser 2 ou 3 ans d'un loyer en France... Voilà ce que je perdrais si je me fais avoir.
Mes parents ont du mal à comprendre qu'on est jamais vraiment propriétaire là-bas, et encore moins à vie, mais je verse ici déjà 7000 euros de loyer par an (sans les charges) donc ça revient au même, en moins cher, plus chaud et plus humain.Je compte acheter à Lombok, dans un petit bled. Aucun étranger n'est installé là bas, à part un mec des Emirats qui fait du business. L'économie de ce petit bled est florissante et les gens ne sont pas dans le besoin, je crois que c'est un critère important à prendre en compte en tant que boulé non-musulman qui s'installe parmi eux.Par contre il y a une chose que je n'ai pas compris: y'a t'il une taxe annuelle à payer? A priori elle serait d'un faible montant mais sur un forum anglais j'ai vu un Australien qui s'est mangé une ardoise de fou pour sa villa qui est loin d'être luxueuse. Je m'attends à devoir verser une pseudo-taxe au maire du village, faudra bien, mais au gouvernement je ne sais pas.Si tu as des infos là-dessus je suis preneur.Merci encore cher futur voisin (Inchallah )

oui, merci ! Je dois aussi éclaircir une petite ambiguité sur la route pour accéder au terrain, ne pouvant pas me contenter d'un simple "ndai cambai cambai" (="y'a pas di pwoblem" en Sasak...)

Salut,
nous avons acheté à Bali l'an dernier, si je peux te donner un conseil c'est de faire les papiers avec un avocat+notaire car tu t'eviteras des problèmes.
avéant d'acheter il faut vérifier plein de choses comme l'accés, est ce que l'accés au terrain est au propriétaire et est ce que c 'est marqué qu'il te donne l'autorisation.
Si c est un terrain constructible il te faut une IMB obligatoire pour construire, il faut aussi vérifier l'acte de propriété (land certificate) enfin ne te presse pas et verifie bien tout.
Pour nous pas de problème on achève nos travaux cette semaine et tout roule!!!!enfin je pense.
Bonne chance

salut
Merci beaucoup je prends bonne note !
Est-ce que le notaire peut faire tout ça ou bien il faut aller dans pleins d'administrations? C'est quoi une IMB, on ne m'a pas encore parlé de ça...
Je serai à peu près 4 semaines sur place pour tout faire.Merci !

sois prudent en indonesie !!!!! contacte greg il expat sur bali il a trouve un bon avocat d affaire
oui2oui@yahoo.fr good luck!!!!!!!!!

Plein le cul de ces gros cons de francais donneurs de lecons et moralistes qui balance leur petite tirade de peine à jouir.Ce qui est inévitable avec ce genre de réponses c'est que ton gros cul tu le bougeras jamais (Sauf pour aller refaire le monde au bistrot du coin planqué derriere ton demi et tes certitudes de nain aigri)

Bonsoir, Citoyendumonde,Lorsque je travaillais à Lombok la problématique de la propriété foncière avait été réglée par mon prédécesseur : la société foncière était détenue à 51% par une banque indonésienne. La société foncière avait établi un bail de type emphytéotique à la société d'exploitation. Dans ton cas, cela ne collerait pas.J'avais lu il y a quelques mois cet article dont je te mets une copie ci-dessous.Amitiés,GilesL’achat d’un terrain à Bali ou le fameux free holdAprès avoir évoqué la location de terrain nu (cf. La Gazette de Bali n° 33 - Février 2008), faisons un point ce mois-ci sur l’achat de terrain par un particulier.
Le droit indonésien pose le principe selon lequel « seule une personne physique de nationalité indonésienne peut acquérir en pleine propriété une terre ». La loi de 1996 relative à la propriété limite quant à elle le transfert de propriété à 25 ans renouvelables. En conséquence, pour mieux saisir les techniques légales mises en place, écartons de nos esprits les notions de « transfert de propriété » et d’« acte d’achat » telles que nous les entendons culturellement. Ainsi, si vous envisagez d’acheter un terrain, deux options vous sont offertes et ce, quelle que soit la nature de votre visa : une acquisition au moyen d’un prête-nom ou une acquisition en nom propre.
La première option est communément appelée « Hak milik », droit de propriété avec prête-nom. Le « Hak milik » vous associe obligatoirement à une personne de nationalité indonésienne qui devient juridiquement votre prête-nom. C’est donc cette personne qui signe l’acte d’achat chez le notaire, en votre présence bien sûr et ce, en votre nom et pour votre compte. Tout un panel d’actes juridiques a été élaboré par les professionnels pour sécuriser au maximum la transaction. Parmi les procédés les plus courants, on revient à... une location : le prête-nom vous loue le terrain pour une période de 25 ans renouvelable une fois et vous donne à l’avance tous les pouvoirs. La prise d’hypothèque en votre faveur fait qu’aucune transaction ne peut être opérée sans que vous ne soyez au préalable avisé. Certains notaires établissent encore des testaments : le prête-nom vous désigne en qualité d’héritier. A noter que cette transaction est sujette à une taxe calculée sur la valeur du terrain fixée par les autorités. A noter aussi que le titre porte le nom du prête-nom et que cet achat est de droit consenti pour une durée déterminée. Cette modalité d’achat a la faveur d’une grande majorité des étrangers installés à Bali depuis de nombreuses années. Il est vrai que la pratique est courante désormais et que les notaires maîtrisent les techniques juridiques destinées à sécuriser au maximum l’opération.
La seconde option dite « Hak pakai », instaurée en 2004, confère un droit d’usage du terrain que vous achetez, un peu comme les concessions que l’on rencontre en Amérique latine. Elle donne lieu à l’établissement d’un titre, un certificat, à votre nom, quelle que soit la nature de votre visa. Elle ne peut concerner en théorie qu’un terrain dont la surface n’excède pas 20 ares. En réalité, plus ou moins selon la région dans laquelle le terrain est situé. Qui plus est, le « Hak pakai » n’est pas reconnu partout à Bali. Le terrain acquis sous ce statut doit avoir un usage privé. C’est-à-dire la construction d’une habitation et le titre est unique, autrement dit vous ne pouvez pas être titulaire de plusieurs terrains à la fois. Quant à la durée de ce droit d’usage et la taxe qu’elle engendre, les avis et les pratiques divergent. Là, on peut obtenir un titre pour 25 ans renouvelables, ici en revanche, le titre n’est acquis que pour 25 ans et le renouvellement implique un autre acte notarié. D’aucuns prennent pour acquis ce renouvellement, pour d’autres c’est un point d’interrogation. S’agissant de la taxe, théoriquement fondée sur la valeur vénale du terrain au moment du renouvellement, son montant n’étant pas préalablement fixé, on reste dans le flou.
En résumé, le « free hold », c’est une statue de bronze dont les pieds sont moulés dans la glaise. Nul n’est prophète en son pays et ici, personne n’est propriétaire chez les autres. Mais ne faisons pas de mauvais esprit...Marie MichelTous les mois, posez vos questions à notre spécialiste de la loi indonésienne à info@lagazettedebali.info

salut Gilles !Merci ! Le seul souci, si je ne m'abuse, c'est que la société foncière (PMA) coûte très cher, non seulement à la création, mais ensuite on est beaucoup taxé.
Cette solution va bien pour une entreprise relativement importante (un hôtel quoi), hors le coin où j'achète est bien trop en dehors des sentiers battus pour attirer des foules.... et puis ce n'est pas le but recherché
Maintenant je n'exclus pas l'hypothèse de créer une PMA si l'achèvement de l'aéroport international transforme Lombok en "nouveau Bali"... mais je le souhaite pas non plus, tu t'en doutes... du moins pas à ce point.Donc, j'ai réfléchi (et j'ai aussi pas mal causé avec un Australien qui vit là-bas). Le problème est simple: un étranger qui possède un terrain en Indonésie est dans une situation illégale. L'usage est donc de tolérer la pratique (courante) du prête-nom local, le fameux "Hak milik". Dès lors, un panel juridique (pseudo contrat de location, reconnaissance de dettes, je crois qu'il y en a douzaine en tout...) est plus ou moins commercialisé par les notaires histoire de sécuriser un peu + le truc et... de bien facturer leurs services au passage !
Mais quand on réfléchit, si ça devait mal tourner, je me demande comment, malgré toutes ces protections, je pourrais faire valoir mes droits dans la mesure où de toutes façons je suis dans une situation illégale... dans le pays le plus corrompu du monde. Je pense que donc tout repose sur la seule confiance qu'on accorde à son prête-nom.Donc, dans mon idée, ça reste hyper risqué quoiqu'on en dise, je vais donc investir à la hauteur du risque et y aller au feeling. Je ferai signer cependant par Rumaji tout ou partie de cet arsenal juridique, non pas pour me sentir protégé, mais juste pour le tester psychologiquement. D'après moi, si un Sasak me signe une reconnaissance de dettes les yeux fermés, je peux lui confiance, tu ne crois pas? Si je vois qu'il tique, alors moi aussi je tiquerai et le projet sera peut-être remis en question. J'essaye de me mettre à leur place et de penser un peu comme eux... D'ailleurs, avant toute chose, je vais aller voir le maire du bled pour tout de suite fixer le montant qu'il va me racketter chaque année (histoire de pas avoir de mauvaise surprise ensuite).Bref, dans ma tête c'est comme ça: soit le tourisme reste à un niveau faible auquel cas je me fais construire ma petite maison toute simple, pour plus tard, sans me presser, et je la mets en location de temps en temps via mon site (qui est facile à trouver sur google), c'est Rumaji qui encaisse comme ça il s'enrichit un peu et il n'aura pas l'idée de me truander (ou de se faire convaincre de me truander, c'est plutôt ça que je crains). Par contre celà implique que je reste vivre en France car je ne pourrai pas gagner ma vie à Lombok juste en louant une baraque de temps en temps.... Et si Rumaji veut construire 3-4 bungalows (comme il en rêve) dans un coin du terrain, je lui en "prête" un bout (avec 1 hectare y'a de quoi faire). soit le tourisme se développe avec l'aéroport et là Rumaji et moi on crée PMA, le terrain et les constructions passent au nom de la PMA dont je suis bien évidemment l'actionnaire majoritaire et alors p'têt ben que je me casse vivre la-bas si ça me permet d'en vivre... on peut rêver !Dans tous les cas il faut que mon prête-nom s'enrichisse un minimum (et si possible ses proches) je crois que je ce sera la protection "juridique" la plus efficace contre toute tentation d'arnaque !Pour l'instant je pars avec le point 1 en tête, c'est à dire investissement faible (c'est d'autant plus vrai que tant que je ne vis pas sur place, je ne peux même pas faire valoir mon droit d'usage) et si jamais je perds tout (15000€ terrain et maison compris), ça fera mal mais je ne serai pas mort pour autant. Dans le cas inverse j'aurai le pied-à-terre dont je rêve pour plus tard pour le prix d'un garage (même pas... d'un chiotte!) en France (et puis j'ai d'autres idées dans ma p'tite tête, mais ça...)Merci en tout cas Gilles pour les infos (faut que je creuse cette histoire de Hak pakai qui reste floue...)

AAh Gilles je reconnais bien là ta verve habituelle
Tu n'as pas foncièrement tort (ouah le jeu de mots), simplement je "suivrai le mouvement" s'il y en a un. Et s'il n'y en a pas je me construirai juste une bicoque, c'est pas mal aussi.Déjà pour le moment le projet EMAAR semble patauger... si je puis dire parce que justement y'a pas assez d'eau (chuis en forme ce soir) Et puis bon si on réfléchit 5 minutes côté sécurité c'est pas ça non plus, y'a encore des Sasak qui font des attaques de touristes à coups de machettes (pas mal de témoignages dans le forum de wannasurf).Mon "projet touristique" c'est un bien grand mot pour le petit bidule que je veux faire... Par contre, ton mot "paradoxe", OK c'est accordé

Echanger des idées ou des avis n'interdit pas un minimum de correction et de savoir vivre...
Cordialement,
Olivier