Achat d'un hôtel à Madagascar: risques éventuels?

salut moi je suis de diego et j'habite maintenant en france mais j'y vais assez souvent et moi aussi j'aimerais avoir un hotel a diego et c'est vrai que la route de ramena est tré endommagé mais c'est tré beau et le paysage est magnifique mais attention a l'emplacement de l'hotel il faut voi comment on y parvient et plein d'autre chose moi j'y retourne en juillet 2009 et a ce prix la allez sur place pour voir et a diégo vous pourrez construire des hotels parceque les terrain ne sont pas tré cher par exemple moi j'ai trouvé a 1500 euros un terrain de presque 900 métre carré avec vu sur la mer et le pain de sucre allez-y ca vaut le détour et en plus vous verrez comment ca marche la bas et eviterez de vous faire arnaquer en plus allez voir le taux de remplissage entre octobre et decembre : basse saison mais qui est la meilleur période pour aller a madagascar moi au prix la je préfère construire car vous pourrez avoir des terrain au bord de la plage ou ailleurs por pas tré cher et faire construire non plus c'est pour cela queje vais tous les ans pour voir comment ca se passe et ce qu'il faut et ne pa faire si vous voulez un renseignement n'hésitez pas je connais tré bien la ville et la région et aussi quelques personne sur place

si vous voulez des renseignement contctez moi jeconnais tré bien diégo je suis né la ba et j'yretourne régulièrement et moi aussi j'ai un projet comme le votre
eddy_co@hotmail.fr

salut
pour ma part je n ai aucune envie d acheter un hotel a diego
de plus on achete pas un terrain a mada mais on fait un bail!!!
de plus attention pres de la mer on est sur le domaine maritime expulsion possible n importe quand
a plus

en fait vous ne connaissez pas tres bien, car sans etre résident on ne' peut pas acheter de terrain.
Ensuite, la meilleure affaire que l'on puisse trouver a Diego, c'est si on y arrive d'obtenir la concession de l'hotel de la marine rue richelieu, mais je crois que qqun y est dessus (ra8) selon les bruits de coursives.

c'est pas vrai ca mon pere lui-même a un terrain la-ba et j'y vais tré souvent donc il ne faut pas dire des choses comme ca moi j'y habitais et j'y vais tous les ans
et je connais pas mal de gens qui y sont aller pour construire

meme resident si on veut acheter a son nom impossible
mais si on est marie a un(e) malgache possible
pour les autres c est le bail obligatoire
a plus

je sais bien

s'il est malgache oui, autrement non.

Précisions pour les chiffres, le salaire moyen des employés à diego est de 30 à 50 euros mois maxi. (charges comprises???) les chambres se louent entre 20 et 30 euros la nuitée (peut être 40 si familiales). j'écris des prix de 2005...alors le calcul est vite fait, et le taux de remplissage facile à calculer..... (y compris le CA si remplissage à 100% toute l'année) 6 bungalow et 6 chambres. là dessus il faut rajouter les repas 15 euros/ personne maxi je pense, et les sorties en 4-4... Voilà des prix vécus il y a 3 ans à Diego pour info... Cordialement
ps. prix de vente de l'affaire, aucun commentaire à faire.... (Jipi a déjà aborder ce sujet)

le taux d`occupation (ou "remplissage" si tu preferes...) est le truc le plus difficile a evaluer, au contraire.
Quant a un taux de 100%, meme en reve, je n`oserais pas y penser...Disons qu`un coefficient d`occupation de 50%....c`est deja tres tres bien....
il vaut mieux etre prudent et tabler sur 35%.
le site dit lui meme que l`hotel, au total, represente 12 chambres
Disons 25 euros la nuit... (et pas 40/60 euros la nuit comme le pretend la pub)
12 x 25 x 365 x 35/100 = 38, 500 euros de CA annmuel.....j`espere que tu connais la difference entre le CA et le benefice....
il y a mieux comme investissement........

salut
le gros pbs c est qu a diego et meme a ramena tu trouves mieux ou aussi bien avec des chambres a maxi 20 euros
alors la tu n es plus raccord avec la concurrence surtout quand on sait ou est c est hotel au niveau baignade (boue et bain impossible
de plus la piscine est d eau de mer on connait les pbs d entretien d une piscine a l eau de mer (corrosion)
pour le taux de remplissage meme 30% me parait le maxi :ne pas oublier qu a mada entre debut janvier et la mi avril pratiquement aucun touriste
a plus

j'essais d'aller dans ton sens!!! (les calculs) pour info j'ai été gérant de société pendant 25 ans....au plaisir. bye

Bonjour à tousPour aller dans le sens de Hcgaia.Puisqu'il est très difficile de connaître le taux de remplissage et que nous n'avons pas le compte d'exploitation, il y a une formule qui permettrait de se donner une "petite idée" de la valeur du fond.Le vendeur parle dans la note publiée sur le Net d'un CA de 70 K€ par an (en progression de 25 à 30 % par...ce qui laisse supposer qu'il tient ses comptes à jour !)Un résultat net annuel (bénéfice) après impôts et taxes peut être exprimé en % du C.A.Hypothèse sur un résultat Exceptionnel à 2 chiffres de 20% Net (de quoi rêver déjà)...
70.000 € x 20 % = 14.000 €...ce qui serait une première base pour calculer la valeur maxi du fond : soit dans la fourchette haute de 5 année de résultats = 5 x 14 K€ = 70 K€ !Hypothèse sur un résultat Normal à 1 chiffre de 5 % Net (plus courant dans le commerce)... 70 K€ x 5 % = 3.500 €...ce qui serait une seconde base pour calculer la valeur mini du fond : soit dans la fourchette haute de 5 année de résultats = 5 x 3, 5 K€ = 17, 5 K€ !La valeur du fond de commerce se situerait dans cette fourchette de prix et encore il faut tenir compte en plus des prestations offertes par les concurrents du secteur...La valeur des murs: plus difficle à évaluer car il faut aller sur place et faire une étude précise de l'état des lieux, des équipements...etc...avec des conseillers techniques
du bâtiment et de l'hôtellerie...et comparer avec des structures équivalentes dans le secteur.Hypothèse d'une valeur comprise entre 100 et 150 K€.... (et je pense être très, très, très généreux....mais dans le doute !)Valeur Fond du commerce + valeur des Murs donneraient une valeur mini de 117, 5K€ et une valeur maxi de 220 K€ de cette affaire !Le prix de vente de l'hôtel demandé par le vendeur est de : 320 K€....!Hors ce qui donne de la valeur ajoutée à une affaire comme celle la: c'est le C.A et le bénéfice réalisé pour amortir le plus rapidement possible le prix de l'hôtel.Donc tenir le raisonnement suivant: combien d'années me faudra t -il pour amortir le montant de mon investissement !!! (P.A TTC de l'hôtel divisé par bénéfice).....Cordialement
Albanpour Polorun : gérant ne veut pas dire gestionnaire....

Alband, merci pour cette analyse qui me semble être pertinente et proche de la réalité de cette opération compte tenu des infos complémentaires données par le proprio.. Par ailleurs il semblerait que ce dernier pourrait avoir un pb de pas géométrique voire de permis de construire ! En tout état de cause des soucis au niveau de la production des registres d'exploitation (K-bis et cie...). Le proprio affiche malgré tout un solde d'exploitation bénéficiaire d'environ 50 % par an ce qui me semble exorbitant même si on tire sur tout et notamment les rémunérations des personnels !! Il serait indispensable de demander un quitus fiscal et social auprès de l'administration pour connaitre la réalité des paiements antérieurs des taxes etc...
En dehors de cette affaire, connais tu d'autres opportunités actuelles de vente de ce type d'hôtel (ou simplement de fond de commerce) dans le Nord de Mada ?

Bonjour XavreunionMerci de nous donner de tes nouvelles !"Le proprio affiche malgré tout un solde d'exploitation bénéficiaire d'environ 50 % par an..."Donc qu'il prouve ses affirmations en te fournissant un bilan ou un compte d'exploitation
ou des documents administratifs de paiement des taxes et IS...etc !Pour le foncier d'autres sur ce Forum ont donné leur avis sur les pièges administratifs à Mada...leur demander leurs expériences et avis....Non je ne connais pas d'affaires de ce genre sur Mada et ne suis pas allé encore dans le Nord....d'autres sur ce Forum pourront peut être te donner des infos.Jipi et Le Malgache semblent très bien connaître Mada...et d'autres aussi.Je serai à Saint Gilles du 05 au 15 novembre prochain...si tu veux on pourrait se rencontrer.Cordialement
Alban

salut
mais la vous parlez completement dans le vide tout ça c est juste fabrique pour la vente
dans le coin le taux de remplissage ne peux pas etre supperieur a 45% maxi et la je parle d hotel super bien place a diego
je precise que sur cette route il y a deja deux hotels dont un tres hauts gammes (en entrant a ramena) totalement abandonne (surement parce qu il y avait trop de client)
savez vous que l hotel le plus chic de diego qui parche avec bcp de TO :le grand hotel (appertenant a un groupe) est pratiquement vide au moins 4 mois par ans et on y trouve des chambres (90 E TOUTE L ANNEE SANS PBS)
a diego toute l annee meme en periode de tres haute freqentation on trouve toujours une chambre d hotel!!!
a part le blue note au debut de la route de ramena et la case en falafa a ramena tous les autres hotels sont pratiquement deficitaire
a plus

JipiCompte tenu des hypothèses de valorisation et des velléités du vendeur, de ta connaissance du terrain : tu confirmes que cette affaire n'est pas viable...voir plus que foireuse !J'ai cru comprendre dans le dernier message de Xavreunion que celui-ci a commencé à tirer les mêmes conclusions que nous....!!!Merci Jipi pour ton commentaire très explicite.AlbanNB : sans doute parles tu de l'hôtel Alamanda à Diego ?

oui plus que foireuse d autant comme le dit plus haut polorun il y a un voisin particulierement penible et procedurie (c est dailleurs une des raisons essentielles de la vente)
sur diego INDISPENSABLE d aller sur place et d etudier la question avec tres grande minutie
a plus

salut moi je suis un francais sur tana et je te conseil plus une affaire dans la capital c plus sur pour ton investisement
moi je vai vendre bientot mon affaire si tu veut, c une salle de machines a sous situe dans un quartier populaire c une affaire tres rentable et en regle, je te dis ca on c jamais si tu peut etre interreser mais biensur rien a voir avec un hotel mais beaucoup plus facile a gerer voila.
bye

merci de tous ces renseignements.
Quel est le nom de l'hôtel mitoyen des cocotiers ?
Je continue de penser que cet hôtel ne demande qu'à prospérer en s'appuyant sur les excellentes références sur le guide du Routard et le Lonely Planet. Eux ils ne parlent pas de problème de moustiques etc... au contraire Je sais par ailleurs que la clientèle (actuellement faible je le reconnais) est satisfaite de la prestation même si un peu chère !
Pour jipi, quand je parlai de 50 % de bénéfice d'exploitation je ne supposai pas 100 % de remplissage. Sur la base d'environ 700 nuitées par an divisé par 300 journées d'ouverture... fais le calcul !
Sur le fond, cela apparait difficile et dangereux de commercer avec Mada. J'avais cru comprendre que le pays avait fait le choix politique depuis 2002 d'estimer que son avenir passait par la rentrée de devises, de commerce international et de tourisme et qu'il ouvrait les bras aux investisseurs étrangers. Me serais je trompé ?