Achat d'un hôtel à Madagascar: risques éventuels?

salut
tu penses ce que tu veux mais si tes references sont les guides : routard et planet qui ne passe la que tous les trois ans au mieux bonjour les infos
au moins tu ne pourras pas dire que tu n as pas ete prevenu je passerai te voir fin 2009 et on verra si il n y a pas de mousitque moi je l ai teste avec mon corps !! ça je peux le dire
mais on ne peut rien de plus pour toi
soa vadia
a plus

XavBon maintenant tu as l'avis de plusieurs membres que tu as toi même sollicité...C'est à toi de décider de ton invest et de prendre tes responsabilités d'entrepreneur !Mais un dernier conseil:ne t'emballes pas, prends tout ton temps pour étudier cet achat, va sur place comme client pendant 1 mois ou plus, infiltres toi dans la population locale pour obtenir des infos, essayes d'évaluer le prix de la construction en neuf dans le secteur de Diégo, compare avec les hôtels concurrents qui tournent ou pas, regardes l'équipement de la cuisine sur la - feuille de vente - (2 gazinères, 1 frigo et 1 congèle pas de la dernière heure..) et le reste...etc.De toute façon ne te fais pas de soucis, cette "affaire" ne s'envolera pas demain matin...!Pousse le vendeur au maximum de la négociation et vois jusqu'où il est prêt à aller pour se "débarrasser" de son affaire...!Plus il baissera son prix et moins l'intérêt d'acheter cet hôtel sera !
Car cela voudra dire que lui même ne croit plus dans la valeur de son affaire...Cordialement
Alban

Salut à tous,A la vue de vos commentaires (a tous) je commence à flipper d'investir à Mada. Effectivement, je pense que le prix de cet hotel ne devrait pas dépasser 150k€. Mais si c'est pour se faire éjecter au bout d'1 an, emmerder par le probloc d'a coté, se faire bouffer par les moustiques, changer les pompes de la piscine tous les 4 matins, se faire chier 4 mois parce qu'il n'y a pas de clients, changer les suspenssions de la voiture tous les mois, ne pas pouvoir se baigner car pas de plage.....ect....., je pense que je vais arreter la mes envies d'investir. Je suis persuadé que vous avez tous raisons. Mais ne pensez vous pas qu'il est préférable de voir le verre à moitié plein que à moitié vide. Je pense pour ma part qu'il doit y avoir de belles histoires quand meme à Mada.

Bonjour Faeten:Sage réflexion...."ne pensez vous pas qu'il est préférable de voir le verre à moitié plein que à moitié vide."Ou: "le compte bancaire à moitié vide plutôt que moitié plein."Ou pire: "le compte bancaire complétement vide plutôt que complétement plein"C'est à toi de voir suivant les risques financiers que tu comptes prendre....Madagascar est une très belle île, envoûtante et attachante.Mieux vaut avoir des bons souvenirs de touriste content que des regrêts d'investisseur plumé.Il convient donc d'être extrèmement prudent et d'écouter un minimum ceux qui connaissent
très bien Mada.Je précise que je n'en fais pas partie.Et puis il semble que le climat politique et économique est en train de changer à Mada....
et pas dans le bon sens. (lire les journeaux disponibles sur le net l'Express de Mada et La Tribune)Cordialement
Alban

Je n'ai pas dit que j'allais acheter car j'ai quand même bien entendu toutes vos observations !
J'exprimai simplement, un peu comme Faeten, mon incompréhension face à l'envolée des critiques et du relevé exclusif des aspects négatifs d'une potentielle transaction. Bien sur il faut être prudent, bien sur il faut faire taire les aspects pulsionnels, émotionnels et impatients de l'achat coup de coeur. Mais il existe toujours chez l'autre des aspects positifs, tout le monde n'est peut être pas un escroc, toute vente n'est peut être pas une arnaque ou alors il faut faire savoir qu'à Mada tous les vendeurs sont malhonnêtes, que l'Etat expulse pour un oui ou pour un non tout investisseur indélicat, que ce même Etat se garde la possibilité de récupérer sa terre à tout moment (c'est tout l'intérêt du bail amphythéotique), que les étrangers ne sont dignes d'intérêt que dans un passage touristique court et rapporteur de devises etc...Bref qu'il vaudrait bien mieux aller ailleurs dépenser nos quelques sous et que Mada reste aux malgaches !

Rappel pour info:"Le Bail emphytéotique ou emphytéose (parfois emphythéose, « action de planter ») est un bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans mais pouvant atteindre 999 ans dans certains pays, qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d’améliorer le fonds en échange d’un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l’emphytéote.
La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est donné à bail. L’emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail."Donc il suffit de trouver le bon "moyen juridique" ou autre sale combine pour casser le bail : et adieu à tous les invests !

salut
je repete on n est pas ici pour te dissuader mais pour te prevenir c est tout
pense tu que les qqes hotels qui ont fait faillite dans le coin c est une vue de lesprit
si tu veux t investir a mada dans un hotel il vaut miieux dans tous les cas le faire toi meme (ou le faire faire)
mais je repete que meme a 150000euros c est une tres grosse arnaque
crois tu sincerement que si c etait une affaire il aurait besoin de passer par internet il y a assez de vazaha a mada et a diego a l affut des vazahas qui veulent vendre apres un pbs qqonque
reflechit bien au lieu de t enteter
tu es deçu parce que comme trop de gens tu ne lis ce que tu voulais lire ici
mais il vaut mieux le savoir avant parce qu apres c est : veloma vola
a plus

Ok Alband, Je pense avoir compris maintenant que les Malgaches ne veulent pas voir arriver des investisseurs tel que moi. Je crois qu'ils prefèrent voir arriver de gros investisseurs qui auront la possibilité de construire de gros complex hotelier. Si c'est reellement le cas, ils pourriront l'ile en un rien de temps. Car si des gens comme moi sont prets à payer le salaire maxi pour les Malgaches, je sais par expérience que ce ne sera pas leur cas. Par contre, le bénef sera pour le gouvernement (obligation d'investir dans des infrastructures appropriées comme les routes voire un aeroport). Il suffit de voir ce qui a été fait en République Dominicaine ou plus proche de chez nous a Fuerteventura. Pour nous, il ne reste plus que la baraque à frittes sur le parking de Bricorama. C'est vraiment regretable...

Réflexion générale:Je crois que comme tous les pays qui ont été colonisés, Madagascar garde encore en mémoire cette période... (150 ans environs)Les lois mises en place sont souvent inspirées par cette mémoire et elles servent d'après eux, je pense, à se protéger d'un retour du colonialisme par l'économie et "l'immigration-retour d'investisseurs colons"...!Peut-on leur en vouloir...?Malheureussement par cette politique, en ne voulant pas s'ouvrir au monde extérieur ou mieux garder la main mise sur l'économie au profit de certaines castes, nantis ou politiques, ne permettra pas à ce pays de se développer et d'enrayer la misère profonde de son peuple.Qui je le repète meriterait mieux que cela....les malgaches sont très talentueux dans beaucoup de domaines...et plus encore !Par contre je ne pense pas que pour le tourisme il faille investir dans des "petites" affaires....Il faudrait de très gros investissements pour développer le tourisme à Mada et ce ne sont que des groupes puissants, plus ou moins acoquinés au pouvoir, pour en tirer les meilleurs bénéfices réciproques, qui peuvent relever le défit.Ce qui ne coûterait pratiquement rien au pouvoir public qui n'aurait à charge que les infrastructures routière et toutes les autres, dont les Malgaches seraient les premiers bénéficiaires.Regarder ce qui se passe dans les pays du Golf et le changement d'orientation sur les investissements...que des plages et du sable et pourtant le tourisme à fond...Alors que Mada est un grand pays, presqu'un continent à elle seule et d'une beauté à coupé le souffle!On pourrait d'ailleurs essayer d'éléver le débat sur ce sujet dans ce Forum.Cordialement
Alban

BONJOUR,
Je regrette d'intervenir un peu tardivement sur ce forum, et suis vraiment navré que les acheteurs potentiels ce cet hotel aient été plutot déconseillés d'investir que conseillés au vrai sens du terme.
j'ai été propriétaire, gérant, a madagascar d'un hotel de 20 bungalows que j'ai vendu recemment.
Depuis 2002 et surtout 2004/2005 l'etat malgache a fait un effort considérable pour attirer
les investisseurs dans le domaine du tourisme, pour normaliser les infrastructures existantes et pour securiser les investissements.
La premiere chose que l'on doit faire pour une reprise d'activité ou une creation est de demander auprés des domaines un etat de la situation juridique du terrain (a qui il appartient, bail existant...ect)
Se rapprocher ensuite de la cci la plus proche, celles ci ont été dotées depuis 1 ou 2 an de gens tres competents capables de vous accompagner dans vos demarches administratives tant d'acquisition que de séjour.
Il est primordial de demander auprés de l'ancien propriétaire l'autorisation d'activité délivrée par le ministere du tourisme, et l'etat 211bis delivré par les services fiscaux...c'est la preuve que l'etablissement est a jour de toutes sortes de redevances fiscales.
Maintenant en ce qui concerne le prix d'une affaire elle depend du foncier bati et non bati et du commerce.Contrairement a ce que bcp pensent a mada la terre peut appartenir a un etranger (acquisition avec projet global de 500000$ valorisé dans les trois ans).
La constuction coute en moyenne 250eur le m2 (excepté nosy be)avec confort moyen, electricié, carrelage, sanitaire, wc, clim.
Compte tenu du niveau des charges a mada, Il est tout a fait raisonnable de penser qu'une affaire de CA 70000eur laisse entre 20 et 30000eur de resulat net.
Si j'ai pu eclairer un peu votre lanterne j'en serai trés heureux.

salut
sauf que l hotel en question meme au prix fort c est loin d etre un investissement de 500000$
de plus pour investir plus de cette somme il faut deja passer par d autres circuit que par internet il me semble
pourquoi avez vous vendu votre hotel, et ou il se trouvait ? quel etait sont nom?
apres je vous dirai mon avis sur votre post
a plus

Je souhaite apporter des elements concrets a ce forum....et non passer mon temps
comme bcp de gens qui trainent a Mada...a essayer de demonter ce qui existe!!

merci d avoir repondu a ma question a propos de votre hotel
ceci n est pas tres constructif pour la veracite de vos dire
a plus

Je n'ai pas mis en cause vos connaissances;pisque vous n'en avez avançé aucune...
mais je conteste votre objectivité.

je ne vois pas en quoi j aurai a avancer qqes choses a qq un qui ne veut ou ne peut pas dire quel hotel il a vendu et pourquoi
surtout ne vous inquietez pas pour moi je connais mada depuis 1965 et surtout je ne vous attend pas pour des infos du genre que vous donnez qui sont connus de tous
je vous repete que les investisseurs de plus 500000$ il ne sont pas ici sur le forum il y a d autres circuit bcp plus serieux
a plus

Bonjour Monsieur,je vois que vous avez pris le temps de vous inscrire sur le forum avant-hier pour venir faire profiter de votre expérience l'investisseur potentiel qui est à l'origine de cette discussion!Tout d'abord je tiens à vous remercier de cette démarche et en profite pour vous poser quelques questions!Bon nombre de personnes qui sont intervenus sur cette discussion ne sont pas des professionnels du tourisme et c'est au professionnel que je m'adresse:A votre avis, alors que Madagascar est une destination en vogue, que le code des investissements s'est modernisé, que la sécurité des investisseurs semble établie, est-ce vraiment le moment pour revendre?D'après les chiffres disponibles sur les flux de voyageurs entre 2002 et 2007, la destination Madagascar est en train de progresser très nettement. Les chambres disponibles sont (d'après les rapports disponibles auprès de l'EBM) largement inférieures à la demande.
N'est_il pas logique d'attendre 2 ou 3 années de plus afin de vendre au plus fort?En espérant une réponse de votre part!

Bonjour Monsieur GASY.
Tout d'abord merci pour vos questions qui me semblent dénudées d'arrieres pensées.
Bien sur que je me suis posée la question"est ce le moment de vendre, alors que tous les indicateurs sont au vert.?...abstraction faite de la politique!!)
J'ai débarqué a mada en 64 et j'ai tenu plusieurs entreprises (pas a mada)et mon experience m'a conduit a m'en separer au moment ou "ca allait bien"
Trois années, de plus, aprés huit ans...pourquoi pas, mais a 63 ans je suis en retraite, ok c'est bon!
ET puis vous connaissez certainement la citation prétée au Gal de Gaulle...
"Madagascar est un pays d'avenir est il le restera"
C'est vrai Mada est deficitaire en nb de lits (de qualité)mais cela sur une periode tres courte.Et puis parlons du tourisme....j'ai bien dit Tourisme.60% des touristes sont des hommes seuls75% d'entre eux ont entre 50 et 60 ans...tiens comme c'est etrange?
Bien a vous Monsieur GASY
manaraka indray
Alanus

il y a un loi malgache dites des "pas géomètriques" qui empêche de louer (gérance..etc...) un bien sur un lieu situé à xxxx mètres de la mer........... (sauf l'expoitant à son nom propre pour lequel il a été enregistré légalement à le droit d'exploité)..bye

Je vous remercie de votre réponse!Effectivement mes questions appellent à la réflexion, car cette discussion est initiée par une personne qui va peut-être choisir de venir investir à Madagascar.Que Madagascar a besoin de se développer, et que le tourisme est un secteur d'activité porteur.
Toute personne qui donne des informations sur ce forum engage sa crédibilité, et je m'adresse à vous en vous considérant à priori comme à un professionnel honnête et fiable!Libre à vous de prendre la mouche, c'est beaucoup plus facile que de développer votre argumentation!Si j'ai bien compris, vous me confirmez (en tant que professionnel) que ce n'est pas le moment de vendre?Je n'ai pas vraiment compris ce que vous vouliez faire passer comme message avec vos statistiques !En fait je ne comprends pas vraiment le sens de votre message, lorsque vous vous adressez à l'investisseur potentiel c'est un discours plutôt positif !Et maintenant que vous vous adressez à moi les termes sont plutôt différents !En règle générale lorsque l'on cite cette phrase de De Gaulle ce n'est pas vraiment à connotation positive!Donc, pour résumer: en tant que professionnel vous conseillez à cette personne d'investir dans cet hôtel ou non?J'ai posé une question simple et qui ne devrait normalement pas susciter de réaction agressive de votre part!D'autant qu'il ne s'agit que de donner une information, nous ne sommes pas en pleine négociation commerciale!Je vous souhaite une belle journée!

Pour resumer:
OUI, bien sur que j'encourage ces investisseurs potentiels a venir a Madagascar, mais ils doivent s'entourer de precautions que j'evoquais dans mon premier mail, mais ils doivent avant tout connaitre un mini sur Mada....et entre autre la mentalité de vahazas qui y trainent.."c'est pas le haut du panier".
OUI, je m'insurge contre les gens qui pensent tout connaitre, donnent des conseils, mais en fait sont des détracteurs.
Alors pour la question de vendre, bien sur que ca n'est pas le moment si on y a investi depuis 3 ou 4 ans, par contre si l'investissement est plus ancien on comprendra qu'en raison des evenements passés certains seront heureux de recupérer leur mise!
Sur la citation prétée a CDG c'est simplement pour attirer l'attention sur le fait qu'on ne fait pas fortune dans la grande ile, mais par contre on peut y avoir une excellente qualité de vie.
Pour les stats, simplement pour dire qu'il ne faut pas s'attendre a un tourisme familial mais plutot a un tourisme sexuel...et puis comme on dit "l'argent n'a pas d'odeur"sauf peut etre a mada.
veloma