Bonjour Monsieur
Alanus:
Je me permets d'intervenir sur certains de vos propos:
"Je regrette d'intervenir un peu tardivement sur ce forum..."
Ne vous excusez pas d'intervenir sur ce Forum: celui-ci est une communauté ouverte aux personnes de bonne volonté et qui peuvent essayer de donner un avis, une bonne connaissance du pays ou de conseiller sur leur expérience professionnelle les personnes désireuses de les recevoir.
Par contre comme nouveau venu il serait intérressant que vous remplissiez sincèrement le formulaire proposé aux nouveaux membres: afin que nous puissions connaître un peu mieux votre profil....
"...et suis vraiment navré que les acheteurs potentiels ce cet hôtel aient été plutot déconseillés d'investir que conseillés au vrai sens du terme".
Vous aurez pu remarquer que plusieurs avis, techniques, pratiques, financiers, exprériences et bonnes connaissances du terrain sont arrivés à la même conclusion que
cet hôtel au prix de
320 K€, parraissait "surévalué" et qu’ il représentait des risques très hasardeux pouvant mener rapidement l'acheteur à
une déconfiture: notamment par une absence de connaissance de la région, de ses pratiques, du voisinage et de l’envirronnement de l’ hôtel.
A aucun moment ceux-ci déconseillent totalement de venir investir à
Madagascar : mais seulement de faire très attention et d’étudier bien toutes les lois en vigueur et de venir sur place pour évaluer la situation.
Ce que d'ailleurs vous consentez à reconnaître peu aprés dans votre intervention.
Jipi a même dit qu’à ce prix là : il vallait mieux créer (construire du neuf) que d’acheter cet hôtel qui se situe dans un secteur qu’il connaît très bien.
«...
acquisition avec projet global de 500000 $ valorisé dans les trois ans. »
Ce qui représente donc environ 350.000 € soit un peu plus que le prix de l’hôtel demandé. Et ce qui conforte l’ idée de créer une structure neuve, à l’endroit le mieux choisi après étude libre et réfléchie plutôt qu’un achat d’ un bien déjà éxistant dont on ne connaît ni l’historique et encore moins les comptes.....
«...La constuction coute en moyenne 250 eur le m2 (excepté nosy be) avec confort moyen, electricié, carrelage, sanitaire, wc, clim... »
Voila une information intérressante pour tous les investisseurs. Et ce qui pourrait permettre à
Xavreunion d’ évaluer le prix éxact du foncier....
« Compte tenu du niveau des charges a mada, Il est tout a fait raisonnable de penser qu'une affaire de CA 70.000 eur laisse entre 20 et 30.000 eur de résulat net. »
Sur une hypothèse de résultat net de
25.000 € par an : il faudra
12, 8 années pour amortir la valeur de l’investissement...!
Puisque vous avez été dans les affaires : vous devez savoir que le retour sur investissement de dois pas exceder plus de
5 ans dans ce type de commerce.
D’autant qu’ en
12, 8 années il peut se passer beaucoup de choses dans ce pays qui quoi que vous affirmiez, n’assure pas à 100% la propriété des biens.....
« Et puis parlons du tourisme....j'ai bien dit Tourisme.60% des touristes sont des hommes seuls75% d'entre eux ont entre 50 et 60 ans...tiens comme c'est etrange »
« Pour les stats, simplement pour dire qu'il ne faut pas s'attendre a un tourisme familial mais plutot a un tourisme sexuel »
Ce qui rend encore plus hasardeux cet investissement, car si vos chiffres sont éxacts,
les « bons touristes » ce qu’est en droit d’attendre l’investisseur, ne seraient que de
40 % sur un secteur nord peu fréquenté et où la concurrence est exacerbée entre les hôtels pour ne pas dire en guerre permanente pour éliminer l’autre par tous les moyens....
D’ailleurs à ce sujet cela me conforte dans l’idée qu’il faut doter
Madagascar d’infrastructures et de beaux hôtels afin de faire venir une autre clientèle, plus aisée et plus apte à dépenser son argent... Ce qui permettrait à la population locale d’ espérer obtenir des retombées en terme d’ emplois stables, de routes, d’eau courante, d’ électricité, de téléphone etc.... et c’est au minimun cela dont le pays a besoin.
Encore faut-il, pour obtenir ce résultat, une politique économique et touristique volontariste qui ne peut passer que par un changement radical de certaines Lois et de la reconnaissance du droit fondamental à la propriété inscrite dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 :
Art. 17. -
La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité.
Pour conclure:
«....et entre autre la mentalité de vahazas qui y trainent.."c'est pas le haut du panier".
Sur ce dernier point j’ajouterai même que
certains de nos «compatriotes» résidants ne donnent pas aux Malgaches une image reluisante de la
France....mais ces espèces de faux investisseurs pleins de casseroles pour la plus part ou les nostalgiques des colonies ont déjà un pied, voir plus, dans la tombe....
Il faut espérer que d’autres jeunes investisseurs honnêtes et sérieux qui rêvent de partir
tenter leur chance dans ce pays, où il y a tout à faire et à prouver, viennent les remplacer rapidement et donner une vraie image de la
France et des valeurs dont nous nous sommes fait le chantre....
Cordialement
Alban
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