Achat d'un hôtel à Madagascar: risques éventuels?

Bonsoir MichelTout simplement parce qu'il y a peut être des éléments confidentiels de la transaction que Faeten ne peut pas exprimer en public.C'est à lui de voir ce qui est publiable sur le Forum et ce qui est privé.Rien de plus.Cordialement
Alban

Re-bonjour à tous et merci pour la seconde moitié de ce forum qui compense largement le mauvais départ.En fait si l'on admet que la valeur d'un fond de commerce correspond à environ trois ans de marge brute et qu'il est possible de penser qu'un CA de 70 000 € puisse dans les conditions énoncées dégager 30 000 € annuels alors nous pouvons estimer la valeur du fond des cocotiers à environ 100 000 €.
Si l'on considère le prix du bati, dans les conditions de qualité énoncées, à 250 € le m2 alors avec ses 800 m2 construits, les cocotiers "valent" environ 200 000 €.
Ce qui représentent pour l'ensemble des cocotiers une valeur estimable à 300 000 €. Où est l'arnaque au départ ? A comparer avec le prix des autres biens à vendre en ce moment sur Mada (Le Petit Paradis à Diégo, la Pirogue d'or à Morombé, le moindre terrain vers Nosy Be ou sur la côte ouest). Encore une fois si arnaque il y a ce n'est pas sur le prix de vente de départ !Restent les moustiques qui piquent le dos de Jipi...à défaut de ceux des touristes du Guide du Routard, la déroutante route de Diégo défoncée pour les uns et toute neuve pour les autres, l'hôtel mitoyen qui peuvent miter les moyens, les perpétuels alizés qui font baliser, les coupures de courant la moitié du temps qui plombent les comptes mais superbement ignorées par le Lonely Planet qui fournit sans doute les bougies, les pas géométriques qui peuvent mettre au pas le futur investissseur etc...etc...C'est vrai que cela fait beaucoup au propre comme au figuré !C'est vrai que s'ajoute à cela, semble t'il, l'ambiance délétère entre français dont la plupart sont arrivés en short, déjà agés et bedonnants, et aspirent aujourd'hui à repartir en pantalon.Il ne semble pas faire bon de venir s'installer à Diégo !!

Salut XavEt bien dit donc 800 M2 !!! c'est plus les Cocotiers cet hôtel.... mais Roxy Palace !Et pour 70 K€ de C.A seulement : les tarifs doivent être tellement elevés..... que cela fait fuir le peu de clientèle qui peut traîner dans le coin!!Pour info : on ne calcule pas la valeur d'un fond de commerce sur une marge brute mais sur le bénéfice Net annuel après impôts et taxes et ce sur 3 à 5 ans grand maximum (déjà dit)....Connaîs-tu le bénefice (réel) annuel ?Es-tu certain des 800 M2 ?En attendant il serait important de nous dire si oui ou non tu es acheteur de cette affaire.Si la réponse est non : ce sujet de discussion risque d'être clos très rapidement....Cordialement
AlbanNB: Il ne semble pas faire bon de venir s'installer à Diégo !!Par contre, pour le tir aux pigeons (non voyageur) le coin a l'air plus qu'au top !

Salut Xav,Je pense que ton estimation n'est pas très correcte. En fait, la surface batie est de 350m² pour le batiment principale. La dessus, il faut rajouter 3 petits bungaloows de 40m². Ce qui ne fait que 470m². De plus, le bail du terrain est pour 30 ans. Je ne sais pas comment fonctionne Mada, mais normalement c'est il me semble plutot 99 ans (la je pense que plusieurs personnes pourrons nous renseigner). Ce qui me dérange le plus dans cette affaire (à part le prix), c'est que le propriétaire n'est pas capable de fournir ses bilans. Et quand je lui demande de me donner la part en chiffre du resto par rapport à l'hotel, sa réponse est très vague (+- 20%). De meme pour la fréquentation. il n'est pas en mesure de la donner.
Moi, je suis toujours interessé par cette affaire. Mais il va quand meme faloir que le probloc soit un peu plus coopérant. J'envisage d'y aller 2 ou 3 semaines en novembre.

bonjour Faeten,
J'en suis au même point que toi sur les doutes quant à l'activité du vendeur. Je reste moi aussi intéréssé par l'acquisition mais je m'étonne que cette affaire soit en vente depuis je crois bientôt 2 ans et qu'elle ne soit toujours pas vendue malgré la qualité du lieu et ses références. Je maintiens que le prix de vente est sans doute assez correct.
Cherchez l'erreur !
Sur la surface du bâti, je me fie à ce qui est présenté et notamment une maison centrale de 600 m2 et trois bungalows de 40 m2 chacun.
J'aimerai bien avoir les avis de personnes qui connaitraient vraiment et le vendeur et l'hôtel et ce de manière très récente !
Bien sur il faut aller sur place et prendre le temps. Pour ma part j'envisage aussi la fin de l'année, c'est à dire après la saison en cours.
Je suis également en lien internet avec Claude le proprio mais les réponses sont bien floues même si sympathiques.
Je reste à ta dispo en MP pour échanger nos infos.

Bonsoir Michel
mille excuses, le moins qu'on puisse dire c'est que je suis allé un peu vite.
je pensais que la photo apparaissant sur le coté du message pouvait etre
celle de l'internaute...voyant un beau visage feminin, j'ai pensé a tort qu'il
s'agissait de mon interlocutrice!
Encore toutes mes excuses
Alanus

Bonsoir ALBAND
Je ne connais pas cette"affaire", mais sans la connaitre en examinant cependant les differents arguments avancés par les intervenants (eloignement de diégo, route de ramena defoncée, pas d'eau, pas de plage, electricité aléatoire, des mokafo, probleme de voisinage) a ce prix la je dis NON!! et pourquoi?
Avec 350000 euros, allez disons 300000euros si le proprio en a gardé sous le pied cela fait 450000 $ pour 50000$de plus soit 330000 euros l'investisseur peut acquerir son terrain et en etre proprietaire au meme titre qu'un Malgache.Imaginez un peu ce que cela represente au moment
ou l'investisseur voudra revendre son bien?il faut noter qu'a partir de l'aquisition du terrain l'investisseur dispose de trois années pour valoriser son bien c'est a dire mettre en exploitation son hotel, le tout (terrain +construction+amenagement) devant atteindre 500000$BUDGET PREVISIONNEL:H A terrain 2000m2 a 40 euros 80000 eurosconstruction 20 bung de 25m2
soit 500m2 a 250 eur 125000 eurosconstruction des communs (cuisine,
resto, buanderie, acceuil, bureau)
soit 120 m2 a 200eur 24000 eurosconstruction piscine 20000 eurosamenagement terrain, acces ect.. 10000 eurosHA materiel cuisine et resto 8000 eurosha materiel bungalows, deco, matelas, lits
draps ect 800x20 16000 eurosfrais divers (enregistrement..) 5000 euros
Voila j'en ai certainement oublié mais on arrive a 288000 euros donc il faudra peut etre faire un peu plus luxueux OU + grand mais que des avantages, car l'outil de travail est neuf, bien placé car avec 40 euros/m2 c'est deja un terrain bien situé.Maintenant Alband puisque vous me demandez une estimation de cette affaire, et sur la base de ce qui est annoncé470 m2 construits a 200eur/m2 (toit en falaf ou satrana, pas de clim) 95000 eurCA 70000 eur RN 25000eur (amortssement /5 ans)fond de com. 125000 eurpiscine 10000 eur
soit une estimation a 225000 euros
Voila si j'ai pu eclairer votre lanterne mais surtout celle de XAV et de FAETEN croyez bien que j'en serai raviEt puis pour ceux qui ne connaissent pas DIEGO je leur conseille un roman qui ne doit rien a la réalité
aux editions FOLIO de Nicolas Fargues RADE TERMINUS, voici qqs extraits pour vous mettre l'eau a la bouche!
"Diego, un drole de coin.Un peu comme ces comptoirs oubliés qu'ils avaient pu visiter ensemble en cote d'ivoire ou au Senegal, mais en version glauque, "un vrai depotoir de la névrose occidentale, une sorte de terminus des ames a la dérive, au sens figuré et géographique du terme".Il y avait des légionnaires a la retraite, des RMistes de la réunion, des Belges qui faisaient du business, des petits mafieux italiens mis au vert, des repris de justice, des déprimés, des ratés..."une série B tropicale francophone en vrai".
Diégo-Suarez, Madagascar, une baie sur l'océan indien, du soleil, des vestiges coloniaux, des filles, des ONG.Des blancs en fin de course dont le monde blanc ne veut plus.Des voyageurs qui débarquent.Si ce roman a un but, c'est bien de faire comprendre au lecteur occidental que, considéré depuis tous les "bouts du monde"de la planete, l'occident c'est le bout du monde...Je rajouterai personnellement "MADAGASCAR CE PAYS QUI NE RESSEMBLE A RIEN..MAIS NE RESSEMBLE A RIEN D'AUTRE"
Bien a vous tous
Alanus

Bonjour Polorun,
Je suis tombé par hasard sur un forum du mois de mars où tu parlais de ta grande connaissance de l'hôtel et du propriétaire des cocotiers près de Diégo !!
Merci de nous faire profiter de cela au regard de savoir si ce personnage est vraiment un escroc potentiel et si son affaire est une arnaque ?

salut
je vais mettre un dernier post a cette affaire juste pour vous dire qu une affaire comme le cocotier meme a 200000 euros ne trouvera jamais d aquereur parmi les vazaha, zanatany, ou karana (eux ont de la monnaie) qui sont dans le coin
la preuve cet hotel est en vente depuis 2 ans
donc le proprio cherche un gogo sur internet et cela marche la preuve!!
cette pratique est tres courante a mada cela s apelle la chasse au "vazaha vaovao" au "vazaha pere noel"
puisque vous etes de tres bon commerciaux vous devez savoir qu un bien de cette sorte n a de valeur que par sa situation
donc cet hotel (hormis le fait qu il est mitoyen avec un autre hotel dont le proprio vazaha est un procedurier sans vergogne) est dans une situation qui peut paraitre idyllique au touriste de passage mais c est une fausse bonne situation
pas de baignade possible, presence de mokafo et moustique, a une demi heure de route mini de diego;probleme d electricite (groupe indispensable =prix carburant pratiquement comme en france)pas de piscine alors que des hotels avec un prix de chambre a 25 euros en possedent :la note bleu juste a la sortie de diego classe top (chambre 60 euros)
la case en falafa a ramena (dans le villade ou il y a la plage a 10km plus loin)chambre 20 euros
sur cette route : les hotels vegetent depuis pas mal d annee ;tres grand turn over, et un hotel de classe qui n a pas trouve d acheteur a l entree de ramena qui est en ruine;un ou deux hotels fermes
a l hotel cocotier les chambres ne peuvent pas etre a plus de 20 euros (et moins pour les TO puisque com) donc sont chiffre d affaire me semble passablement surestime (ne pas oublier pratiquement pas de touristes pendant les 4 mois de saison des cyclones)
voila je n interviendrai plus ici maintenant je passerai dans cet hotel fin 2009 pour voir qui a gagne le "gros lot" et surtout pour voir comment ça va
pas a plus

L'escroc dont je parlais c'est le voisin pas le vendeur des cocotiers....ok. malentendu dissipé..bye

Salut Jipi,J'ai l'impression que tu as du te tromper d'hotel. Celui des cocotires a un piscine de 10X5. De plus, c'est apparemment le voisin qui fout la merde et non le probloc des cocotiers. Concernant la route de ramena, il a été refaite et le trajet pour aller à Diego Suarez est de 15mn. Quand à l'électricité, le propriétaire m'a confirmé qu'il y en avait 24hX24. Néanmoins, je suis toujours d'accord concernant le prix.
Je ne pense pas que Xav et moi meme soyons des gogo's. Cette affaire semble interessante. Le tout est de tomber d'accord sur un bon prix.

re
d ou tes sources que la route est refaite car il y a un an aucun travaux de fait (ou meme en preparation) mais j en saurait plus dans 15 jours mon fils sera a diego et il va a ramena
dans un post qui m ete transmis aucune indication de piscine !!
pour l eclectricite il doit etre le seul a avoir l electricite a diego 24/24 car les coupures meme si elles sont moins importantes (depuis 5 mois) existent toujours!!
je repete les affaires interssantes sont tout de suite achetes sur place par des vazaha ou des karanas (tres tres riches) ils ont dailleurs pas mal d hotel (meme si les gerants sont des gasy ou vazaha)
pour ne pas etre un gogo il faut aller sur place car a mada les lois cela se contourne en permanence
mais bon je passe te voir fin 2009 et j espere que tu ne me diras pas " je ne savais pas " comme plein de vazaha me le disent lors de mes passages
pour l hotel pas de meprise de ma part relis au dessus je parle du voisin!!!

Prévisionnel très bien fait, sauf que le coût de la main d'oeuvre dans le batiment à diego varie entre 40 et 50 euros mois.....bye..je ne pense pas qu'une entreprise est mis les pieds dans cet hotel pour des travaux..... le prix du terrain me semble élevé????l'enregistrement aussi: 200 euros maxi..........bye

... pourquoi avec Xav, ne pas faire une offre commune pour "les Cocotiers" mais aussi pour l'hôtel mitoyen ???
Ne fusse que savoir si le second est à vendre et si oui, aux quelles conditions. Celà pourrait être une nouvelle source d'informations judicieuses et complémentaires. Ne pensez-vous pas ???
Pour ma part, outre le fait que je suis impatient de connaitre l'évolution et la finalité de votre démarche, je vous souhaite très sincèrement de suivre la voie la moins "embuchée" mais la plus heureuse à l'aboutissement de votre projet. Celui-là ou un autre dans d'autres horizons.Amicalement

Très bonne idée, la guerre est déclarée entre eux depuis 2004!! ( a moins qu'ils aient fait la paix?? mais il y avait encore des attaques il y a 1 ans)alors là, ça va valser, les masques et les cadavres dans les placards vont tombés..bye... Mais à choisir, mieux vaut les cooctiers, il n'y a pas photo...bye
ps. allez faire un tour dans le bureaux du ministre du tourisme à mada, avant d'acheté!!!! les problèmes sont connus sur ce secteur, je crois......
ci joint de quoi vous rassurer sur mes connaissances du secteur!!! j'ai été moi aussi un "pigeon", (mais je suis rancunier...) bye

les 2 ont une piscine, les cocotiers à l'eau de mer!!!! bye

Je persiste, pourquoi ne pas prendre contact avec le voisin et lui signifier votre souhait d'éventuelle reprise des Cocotiers.
Vous serez vite fixé sur une bonne ou mauvaise volonté et rapport de voisinage commerciale.
Peut-être que celui-ci vous mènera sur une autre idée d'approche de votre projet à quelques mètres de son quotidien.
Il y a certainement une info ou matière à réflechir en fonction de la réaction de celui-ci face à votre démarche... non ???

salut
apres lecture de tes mails tu es en demandes d installation a l etranger ou je me trompe???
a plus

Bonsoir AlainMerci pour avoir pris le temps de remplir votre profil et nous espérons tous qu'il le fût fait sincèrement.Pour faire bref, dans votre dernier post vous arrivez à la même conclusion que moi, à savoir:- l' hôtel Les Cocotiers ne vaut pas la peine que l'on s'y interrèsse...pour plein de mauvaises
raisons !
qu'il vaut mieux créer du neuf et obtenir un certificat de propriété en bonne et dûe forme.
que le coin est malsaint pour les "investisseurs-pigeons": vu les desperados qui y traînent....!J' ajouterai seulement que le prix estimatif que vous annoncez est comme par hasard dans le haut de la fourchette calculée dans un de mes derniers post plus haut, et à un moment où nous n' avions que très peu de renseignements sur cette affaire.Il se trouve que les choses avançant..., certains nouveaux éléments me laissent penser que sa valeur réelle serait encore bien en dessous du prix minimum annoncé dans ma première fourchette...."Diego, un drole de coin. Un peu comme ces comptoirs oubliés qu'ils avaient pu visiter ensemble en cote d'ivoire ou au Senegal, mais en version glauque, "un vrai depotoir de la névrose occidentale, une sorte de terminus des ames a la dérive, au sens figuré et géographique du terme".Sinon sur votre conclusion, je suis entièrement d'accord avec vous: Diégo et sa région proche n'est surtout pas le secteur de MADAGASCAR où il faut investir...!!Nos investisseurs, vrais ou faux, ne pourront pas dire qu'ils n'auront pas été prévenus !Ceci est fort dommageable pour ce beau pays qui a fortement besoin de développements économiques et d'entrepreneurs honnêtes et sérieux pour travailler à essayer de relever le niveau de vie de ses habitants.C' est dailleurs celà le sujet le plus important pour tous ceux qui aiment vraiment MADAGASCAR....Cordialement
Alban.

Si les éventuels acquéreurs arrivent à avoir des factures de travaux, et des déclarations sociales et fiscales alors là ils sont forts!! (bien qu'a diego tout s'achète) mais là je ne crois pas!!! (pour les deux hotels mitoyens d'ailleurs!!)....Cordialement.