Bail emphithéotique (Madagascar)

bonjour
Comme chacun le sait la loi Malagasy ne permet pas de devenir acquéreur de terrains aux étrangers.
_Cependant un bail emphytéotique est envisageable....pour une longue durée_
Établir ce bail en bonne et due forme n'est il pas risqué car il existe a Madagascar un droit coutumier en plus du droit commun malgache.
_ Il est péremptoire ce qui veut dire qu'il est prioritaire sur le droit commun et l'annule_
De plus, dans les provinces traditionnellement conservatrices vis à vis du pouvoir central les autorités du coin n'hésitent pas à inventer des lois au grès des circonstances du moment et de l'interlocuteur qui se présente
_J'aborde ce sujet car j'ai récemment dissuadé un ami de se lancer aveuglement dans cette démarche, concernant un terrain sur Ranoala à Majunga_

Salut Joel,
les baux emphytéotiques ont été modifiés sous Ravalomanana, notamment ceux de 99 ans ramenés à 30 ans selon la nature du terrain visé.
Officiellement, le droit coutumier a été supprimé par le même R8 et n'a donc plus autorité légale sur le droit commun, en théorie.
Cordialement,

Tout d'abord joyeux noël.
Je dois venir en janvier pour visiter un établissement à Diego Suarez. Le bail est de 30 ans renouvelable... et je dois rencontrer un homme de loi qui gère la vente de cette affaire.
Quelles sont, à votre avis, les éléments qui devraient attirer une méfiance légitime ?
Personnellement, je trouve que ces lois qui interdisent la vente de terrains à des personnes non malgaches est une très bonne idée... et que nous devrions suivre cet exemple en France où tous les biens, même ceux de notre patrimoine, sont vendus à des individus qui, s'ils ont les moyens financiers, n'ont pas la volonté de les respecter.... réhabilitation dans un gout criant et plus que douteux souvent... quand ils ne les détruisent pas tout simplement...
Ne pas être propriétaire de mon bien n'est pas un soucis pour moi... le bail de 30 ans est largement suffisant... vu que j'ai quand même 50 ans (sourire).... et au pire, il semble être renouvelable, si ma fille voulait continuer après nous !

bonjour et Joyeux_noël
Selon mon avis personnel et de Malgache, les éléments à prendre en compte pour l'achat d'un terrain sont les suivants
_ soutirer des renseignements auprès de quelques personnes_bar_restaurant des environs, sur le comportement et les agissements du président fokontany (quartier), en temps réel. Il est souvent complice d'arnaque (c'est l'un ou l'autre).
_connaitre de prés l'avis sur la vente du ou des ayants-droits sur le terrain (un train peut en cacher un autre)
_ à éviter de prendre des témoins habitant le quartier (sur le bail)
_au départ il est inutile de payer cher un notaire ayant pignon sur rue, le greffier en chef du Tribunal d'Instance et qui fait aussi office de notaire_huissier de justice le remplace amplement, pour officialiser l'acte vous ne payerez que les timbres et les frais d'enregistrement.
_ une fois que les éléments du bail sont en bonne et due forme, c'est à ce moment que vous faites appel à un notaire (loin de Diégo, motus et bouche cousue) de Tananarive pour officialiser définitivement l'acte et le faire passer par l’intermédiaire de celui_ci au journal Officiel.

Soyez prudent à Diego, surtout si vous achetez à un vahazas et si vous êtes conseillé par un "homme de loi" (il a plus de + 70 ans, français celui à qui j'ai eu à faire) prenez vos jambes à votre coup et trouvez vite un autre "homme de loi" (a Mada nous sommes dans un état sans loi appliquée et avec une corruption maxi) j'y est laissé des plumes il y une 15 ène d'année........A vous de voir, un homme averti en vaut deux.........

Grand merci pour votre réponse. Comme nous serons sur place presque 3 semaines, j'avais bien l'intention de recueillir un maximum d'informations sur l'affaire à vendre, rencontrer les propriétaires du terrain, savoir si nous pouvons construire d'autres choses et quelles seront les conditions d'un éventuel renouvellement de bail.
On m'avait aussi déjà conseillé ne rien faire d'officiel sur Diego et préférer Tananarive, ce que nous ferons.
Nous irons aussi visiter d'autres affaires à vendre ou à louer... j'ai eu une coup de coeur pour l'établissement que je vais visiter, mais auparavant, je désirais plutôt attendre un an sur Diego dans une location pour sentir et mieux connaître l'endroit. Enfin... nous verrons... la seule certitude que j'ai, c'est de m'installer à Madagascar...
Bien à vous

Merci pour votre réponse
Avec un peu de chance votre homme de loi ne sera pas le mien... à 85 ans, peut être aura t'il cessé de "sévir"... sourire.
Il y a de tout sous le dénominatif de "homme de loi"... mais sur place je resterai prudente...
Bien à vous

bonjour
Il est déconseillé en premier lieu d’établir le bail sur Tana.
_ dans cette situation (pour commencer) la contrainte est de trimballer 6_8 personnes et à vos frais.
C'est le piège à éviter, au moindre litige vous seriez obliger de faire des déplacements incessants sur la Capitale, au risque d’être une balle de ping-pong vouée à l'echec. _

L'homme de loi (notaire en retraite je crois) était chargé de toutes les affaires sur Ramena ou environ, il a dû être à l'origine, indirectement, de pas mal d'investisseurs volés dont je fais partie.. Bref d'après mes amis résidents sur place l'heure est plutôt à rejoindre la France (insécurité maxi!)
Mais comme on dit, un pigeon se lève tous les jours, il suffit de te trouver..
Salutations.................et bonne chance, si vous persistez dans votre projet complétement "fou" en 2013.... (attendre au moins après les élections qui risquent d'êtres chaudes.........le DJ voulant conservé sa place!!)

L'arnaque existe partout que vous soyez à Monaco ou à Calcutta. Il suffit d'une simple logique et d'avoir les pieds sur terre pour éviter ce désagrément, de plus à Mada ils ont le don de plomber les nouveaux pigeons voyageurs.
Et c'est valable dans tout types de démarches (bonne ou mauvaise) -qui ne tente rien n'a rien-
concernant l’insécurité maxi, l’interprétation est purement fausse pour Antsiranana.

J'ai bien pris note de ces informations :
Etablir les éléments du bail auprès du greffier en chef du tribunal d'instance, puis prendre un notaire sur Tananarive... pour l'acte final.
Je comprends bien le "bouche-cousue", même si, je pense, nous serons bien "voyants" à Diego, surtout si nous achetons tout de go une affaire.... Le monde déjà est petit... alors une petite ville au bout du monde...
C'est cela qui m'a fait renoncer, entre autre, à investir sur l'île de Sainte Marie... que j'aime par dessus tout... un trop petit microcosme... trop d'ingérence immédiate... une trop petite communauté aussi et pas toujours bienveillante (mais comme partout).
Quoique je n'ai pas tout à fait renoncer à épauler notre ami "Grégoire" dans son futur projet (ce qui reste à voir sur place)...
Merci pour vos précieux conseils... et vous avez raison... on peut se faire plumer où qu'on soit...
Je suis capable de m'emballer pour une chose, mais suis capable aussi de renoncer.. un équilibre entre passion et raison qui permet de prendre des risques calculés au plus juste...
Qui ne tente rien n'a rien... mais chaque conseil qui m'est donné ici est noté et me prépare à un peu mieux à comprendre les circonvolutions de ce pays, ses lois, ses coutumes, rituels, habitudes.... sachant qu'après des années de présence, je ne connaitra jamais vraiment un endroit tout à fait.
A mon retour en février j'en saurai un peu plus...
Merci encore et douce soirée à vous.

Bonsoir,
un classique du genre, vu sur la côte est : vous achetez une affaire, une maison ou vous louez un terrain avec bail de 30 ans par exemple. On vous fournit les titres de propriété sans problème, vous signez le tout devant un huissier ou un notaire et tout semble bon.
Vous enregistrez la vente auprès des domaines afin d'être en règle....et on vous réclame 15 ans d'arriérés d'impôt foncier non réglés par l'ancien propriétaire !! Toujours vérifier auprès des domaines concernés que le terrain est à jour des paiements d'impôts y afférent.
Cordialement,

Je confirme!! pour moi c'était la TVA non payée depuis 25 mois!!!!j'ai refusé, d'ou mes soucis de gestion.............

salut
En 2005, Ravalomanana a tout simplement effacer les arriérés d’impôt foncier dans toute l'ile, mais uniquement les "titres fonciers" en brousse. En ville ce n'est pas bien méchant une poignée d'euros par an. Pour s’acquitter de cet impôt il faut voir le " service du cadastre" de la mairie, on le paye à partir de Février après un recensement.

bonjour
Apparemment vous étiez 3 ou 4 sur cet affaire, dont un certain Polorum. Et pourquoi un soucis de gestion si vous aviez refusé ?Je confirme!! pour moi c'était la TVA non payée depuis 25 mois!!!!j'ai refusé, d'ou mes soucis de gestion.............

Bonjour Thalys et de joyeuses fêtes, le "bouche-cousue" à Diégo n'existe pas surtout si vous rachetez une affaire (quoique le terme affaire à Mada ne me semble pas approprié) Vous allez être surprise de constater comme tous savent ce que vous faites et qui vous êtes... Cela me rappelle les "ragots" de villages de campagne lorsque que j' étais enfant. Comme à Sainte-Marie, vous serez exactement dans la même ligne de mire à Antsiranana. Je ne vous donnerez aucun conseil sur votre projet, d'autres s'en chargeront bien lors de votre séjour... mais je serais assez d'accord avec Rognard, attendez un peu de voir ou les prochaines élections vont mener Madagascar... De toute façon il y a des dizaines d'établissements à reprendre. Par contre pour l'insécurité là je ne suis pas d'accord, il ne faut tout de même pas exagérer nous ne sommes ni en Libye ni au Nigeria. Je vous souhaite un bonne journée et peut être nous verrons nous à Diégo. Laurence

Autant pour moi je ne savais pas que c’était pour reprendre une affaire, là c'est plus hard mais faisable.

Bonjour Laurence,Je suis bien d'accord avec vous sauf sur un point.
Thalsame semble bien déterminée à mener à bien un projet à Madagascar.
Le mener en prenant des risques modérés mais en toutes connaissances de causes.
S'il y a des affaires à faire, c'est maintenant.
Et qu'apporteront les élections ? un calme assuré pour le prochain quart de siècle ?
Je ne m'étendrai pas sur le sujet, mais le calme ne reviendra que dans le temps.....
Une élection ne changera pas les mentalités et tant qu'il n'y a pas d'affrontements directs les touristes reviennent.Joyeuses fêtes

Salut,
je ne sais pas si les touristes reviennent, en tous cas, je ne les vois pas ! Corsair suspend ses vols vers Madagascar du 17 janvier à fin avril !!