ACCES À LA PROPRIETE POUR UN ETRANGERLa propriété d'un terrain en
Thaïlande est règlementée par le "Land Code" (code du cadastre), exactement l'article "BE 2497 de 1954", par le code civil et commercial, par la réforme sur les terrains agricoles de 1975 (Act BE 2518), et par le ministère de l'intérieur Thaïlandais.
Ces différents textes de loi stipulent qu'un étranger ne peut devenir propriétaire d'un terrain en
Thaïlande sous son propre nom, et n'a le droit d'acquérir que la construction elle-même.
Néanmoins, si un étranger souhaite acheter de la terre en Thaïlande pour y construire une propriété, 2 solutions s'offrent à lui :
1ère solution. Le terrain peut faire l'objet d'un contrat de location renouvelable par périodes successives de trente années chacune. La possession dudit terrain est alors assurée par la possession du bien immobilier qui y est construit. Le propriétaire originel du terrain doit attendre que le contrat arrive à son terme avant de pouvoir en jouir à nouveau, durant cette période la jouissance du terrain est liée à celle de la construction et des actes de propriété qui en découlent. Pour être reconnu pleinement, un contrat de location de plus de trois ans doit être dument enregistré au "Land Department", l'équivalent du cadastre, ce qui induit le paiement de la taxe d'enregistrement qui est acquitté sous forme de timbres fiscaux, cette taxe est basée sur le pourcentage de la valeur locative déclarée, cumulée à la durée du contrat. Le contrat de location original reste valable, même si la propriété du terrain change de mains alors que le contrat a encore cours. Les deux parties signataires du contrat de location peuvent d'un commun accord y définir une clause de tacite reconduction, bien que cette clause ne puisse être enregistrée au cadastre (Land Department), elle reste tout à fait légale et applicable de par la loi Thaïlandaise.
2ème solution. Si un étranger dirige une société en
Thaïlande, il peut alors se servir de cette société, qu'elle soit à responsabilité limitée ou non, pour acquérir un bien immobilier et même un terrain. Le terrain deviendra alors la propriété de cette société. La "company limited" : société à responsabilité limitée est d'ailleurs la forme juridique la plus répandues en
Thaïlande dès qu'il s'agit de faire des affaires en général, et plus particulièrement dès qu'il s'agit d'acquérir des biens immobiliers. La loi Thaïlandaise exige qu'au moins 51% des parts d'une même société soient détenues par des personnes de nationalité thaïlandaise, et quoi qu'il en soit, n'importe quelle société dont le taux de parts étrangères dépassent 40% et qui devient propriétaire de biens fonciers sur le territoire thaïlandais fera automatiquement l'objet d'une enquête de la part du "Central Land Office" de
Bangkok (le cadastre central de
Thaïlande) pour s'assurer que cette société n'a pas fait l'objet d'un montage frauduleux.
TITRES DE PROPRIÉTÉIl existe plusieurs types de titres de propriété en
Thaïlande, et la majorité d'entre eux n'autorisent pas la construction. Le 'Chanot", le" Land Title Deed" ou certificat de propriété est le document qui certifie la propriété d'un terrain. La personne ou la société dont les noms sont inscrits sur ce genre de document a le droit d'y édifier une maison, un immeuble, et peut utiliser ce document pour confirmer auprès des autorités compétentes son droit à la construction. Les autorités du "Land department" utilisent aujourd'hui les méthodes les plus modernes comme le GPS (Global Positionning System).
HISTOIRE DES LOIS ET USAGES RELATIFS À LA PROPRIÉTÉAu tout début, durant l'ère de
Sukhothai, la terre thaïlandaise était la propriété du peuple, c'était les autorités de l'époque qui définissaient qui avait le droit ou non d'y résider ou d'y faire pousser de quoi subvenir aux populations. Plus tard, durant l'ère d’
Ayutthaya et Ratanakosin, la terre appartenait au roi lui-même. Le peuple devait alors demander au roi pour y pratiquer l'agriculture ou pour y établir leur résidence. A présent, la possession de terre thaïlandaise est régulée par l'administration.
IL YA DEUX TYPES DE DROITS À LA PROPRIÉTÉ EN THAÏLANDE
Le premier de ces droits est la possession ("Possessoary right"), il est défini que, les personnes ou les sociétés qui possèdent de la terre en
Thaïlande pour en faire une exploitation commerciale sont régis par le code commercial.
Le second est la propriété par une personne en vue d'une jouissance personnelle. Ce dernier est régi directement par le "Land department" et par les documents et titre qui émanent de cette administration.
Sor. Kor 1Il s'agit d'un formulaire de notification relatif à la possession d'un terrain en
Thaïlande. Il convient de produire les documents et titres de propriété. Ceci maintient les droits existant.
Tout commence en décembre 1954, où le gouvernent demande à tous les propriétaires de terre en
Thaïlande de notifier leur possession via un formulaire "Sor. Kor 1".
Après qu'il ait été prouvé la possession de la terre par une personne et son droit à en bénéficier, les autorités doivent produire le "Nor. Sor. 3" ou "Nor. Sor. 3 Gor" comme preuve. Les "Nor. Sor. 3" et "Nor. Sor. 3 Gor" sont les certificats légaux qui prouvent que les noms qui y sont mentionnés sont les propriétaires légaux du terrain visé. Ce droit est alors reconnu de par la loi thaïlandaise et doit être produit en cas de litige.
Le document "Por. Bor. Tor 6" est là pour justifier que le propriétaire s'est acquitté des taxes relatives à l'utilisation du terrain.
Nor. Sor. 3 GorIl s'agit d'un titre légal qui s'appuie sur les mêmes bases que le " Nor. Sor. 3".
A la différence que le "Nor. Sor. 3 Gor" s'appuie en plus sur des données cartographiques. Les cartes utilisées doivent être à l'échelle 1:5000. Il n'est nullement besoin de faire de publication légale. IL est possible de diviser le terrain en plusieurs lots et en autant de titre de propriété ("Chanot").
Ce fameux "Chanot" constitue un titre de propriété. La personne dont le nom figure sur ce titre est celle qui possède le droit sur le terrain, et peut être produit pour le prouver auprès des autorités Thaïlandaises. Ce titre ou "title deed" dont les limites et la surface sont définies par la technologie GPS, constitue aussi un acte de propriété.
Je suis ds l'immo a
Abu Dhabi et
Phuket. Si vs voulez des informations, contactez-moi en message prive,
Iris
